Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-E2VNUE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 55 m², piętro 4
Zbożowa, Cisowa, Gdynia
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 55 m²
- Piętro
- 4
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Cisowa
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-cisowa-zbozowa-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-cisowa-zbozowa/ob/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 524 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9058 zł/m²) za 55 m² wychodzi ok. 498 000 zł — oferta jest o 37% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.04.2026 (191 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Zbożowa: 39 ofert sprzedaży (mediana 12 526 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 9530 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 55 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 22 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9058 zł/m², czyli ok. 498 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 55 m² | 4 | 681 910 zł | 12 398 | — |
| Zbożowa | 66 m² | 3 | 842 290 zł | 12 762 | 0 m |
| Zbożowa | 55 m² | 5 | 718 636 zł | 13 066 | 0 m |
| Zbożowa | 55 m² | 3 | 670 592 zł | 12 193 | 0 m |
| Zbożowa | 66 m² | 2 | 830 655 zł | 12 586 | 0 m |
| Zbożowa | 55 m² | 2 | 664 933 zł | 12 090 | 0 m |
| Zbożowa | 55 m² | 1 | 647 956 zł | 11 781 | 0 m |
| Zbożowa | 66 m² | 4 | 839 290 zł | 12 717 | 0 m |
| ul. Zbożowa | 46,2 m² | 8 | 435 000 zł | 9410 | 137 m |
| ul. Zbożowa 63-67 | 55,7 m² | 2 | 664 932 zł | 11 938 | 151 m |
| Owsiana | 65 m² | 4 | 688 428 zł | 10 591 | 228 m |
| Owsiana | 61,8 m² | — | 489 000 zł | 7917 | 228 m |
| ul. Owsiana | 53 m² | — | 500 000 zł | 9434 | 228 m |
| ul. Morska | 57 m² | 4 | 560 000 zł | 9825 | 251 m |
| ul. Kcyńska | 57,9 m² | 1 | 529 000 zł | 9136 | 391 m |
| Kcyńska | 54 m² | — | 669 000 zł | 12 389 | 488 m |
Mediana podobnych — 11 833 zł/m²; to mieszkanie — 12 398 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 681 910 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 681 910 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 11 282 zł/m²; I kw. 2025 — 11 816 zł/m²; II kw. 2025 — 11 720 zł/m²; III kw. 2025 — 11 452 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 444 zł/m²; I kw. 2026 — 11 714 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.