Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-8WF5IC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 55,1 m²
Targowa, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 55,1 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/26990049)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 520 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 411 zł/m²) za 55,1 m² wychodzi ok. 574 000 zł — oferta jest o 7% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.09.2026 (35 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2830 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Targowa: 288 ofert sprzedaży (mediana 11 620 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 55,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 35 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 411 zł/m², czyli ok. 574 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 55,1 m² | — | 536 613 zł | 9734 | — |
| Targowa | 49,4 m² | — | 501 220 zł | 10 140 | 0 m |
| Targowa | 54,4 m² | — | 552 297 zł | 10 160 | 0 m |
| Targowa | 53,1 m² | — | 536 613 zł | 10 100 | 0 m |
| Targowa | 49 m² | 2 | 498 777 zł | 10 179 | 0 m |
| Targowa | 49,4 m² | — | 508 140 zł | 10 280 | 0 m |
| Targowa | 54 m² | 1 | 725 744 zł | 13 440 | 0 m |
| Targowa | 49,4 m² | — | 505 174 zł | 10 220 | 0 m |
| Targowa | 62 m² | 7 | 859 127 zł | 13 857 | 0 m |
| Targowa | 49,4 m² | — | 517 038 zł | 10 460 | 0 m |
| Targowa | 54,2 m² | — | 574 096 zł | 10 598 | 0 m |
| Targowa | 54 m² | 7 | 548 215 zł | 10 152 | 0 m |
| Nawrot | 55 m² | 1 | 525 255 zł | 9550 | 257 m |
| Nawrot | 51 m² | 2 | 614 635 zł | 12 052 | 257 m |
| Nawrot | 64 m² | 2 | 349 800 zł | 5466 | 257 m |
| Wodna | 66 m² | 4 | 627 000 zł | 9500 | 267 m |
Mediana podobnych — 9848 zł/m²; to mieszkanie — 9734 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 536 613 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 536 613 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.