Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3IOEIK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 54,8 m²
Podedworze, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 54,8 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% wyższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 518 zł/m²) za 54,8 m² wychodzi ok. 795 000 zł — oferta jest o 16% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 6Ulica PODEDWORZE: 48 ofert sprzedaży (mediana 14 260 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 14 923 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 238 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 518 zł/m², czyli ok. 795 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54,8 m² | — | 920 000 zł | 16 798 | — |
| Podedworze | 54 m² | 3 | 920 000 zł | 17 037 | 0 m |
| ul. Podedworze | 55 m² | — | 806 148 zł | 14 657 | 0 m |
| ul. Podedworze | 54,8 m² | 6 | 899 000 zł | 16 420 | 56 m |
| ul. Bochenka | 58,8 m² | 3 | 825 000 zł | 14 038 | 93 m |
| ul. Bochenka | 55,8 m² | 3 | 816 438 zł | 14 629 | 141 m |
| ul. Podedworze | 55,7 m² | 7 | 677 000 zł | 12 154 | 156 m |
| Adama Bochenka | 50 m² | 3 | 750 000 zł | 15 000 | 244 m |
| Adama Bochenka | 56 m² | 1 | 860 928 zł | 15 374 | 244 m |
| Adama Bochenka | 57 m² | 1 | 870 048 zł | 15 264 | 244 m |
| ul. Podedworze | 55,7 m² | 10 | 749 000 zł | 13 447 | 375 m |
| ul. Spółdzielców | 49,2 m² | 0 | 540 000 zł | 10 980 | 404 m |
| ul. Łużycka | 56,4 m² | 10 | 729 000 zł | 12 926 | 408 m |
| ul. Adama Bochenka | 56,6 m² | 1 | 860 928 zł | 15 200 | 462 m |
| ul. Adama Bochenka | 56,7 m² | 4 | 901 530 zł | 15 900 | 462 m |
| Spółdzielców | 46 m² | 0 | 540 000 zł | 11 739 | 477 m |
Mediana podobnych — 14 468 zł/m²; to mieszkanie — 16 798 zł/m² (+16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 920 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.