Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3OEB3F-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 55,1 m², piętro 4/6
ul. Nowodworska, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 55,1 m²
- Piętro
- 4 z 6
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-nowodwo) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-nowo) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkaln) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-ul-nowodworska)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 600 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 808 zł/m²) za 55,1 m² wychodzi ok. 651 000 zł — oferta jest o 15% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.06.2026 (128 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Nowodworska: 54 ofert sprzedaży (mediana 13 695 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 11 210 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 55,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 808 zł/m², czyli ok. 651 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 55,1 m² | 4 | 749 768 zł | 13 600 | — |
| ul. Nowodworska | 55,9 m² | 3 | 760 784 zł | 13 600 | 38 m |
| ul. Nowodworska | 52 m² | 3 | 707 608 zł | 13 600 | 70 m |
| ul. Nowodworska | 55,8 m² | 5 | 751 950 zł | 13 473 | 70 m |
| Nowodworska | 55,9 m² | — | 754 110 zł | 13 500 | 83 m |
| Nowodworska | 55 m² | 5 | 751 950 zł | 13 672 | 83 m |
| Nowodworska | 55 m² | 3 | 752 625 zł | 13 684 | 83 m |
| Nowodworska | 51,8 m² | — | 776 313 zł | 14 993 | 83 m |
| Nowodworska | 55,9 m² | — | 765 000 zł | 13 695 | 83 m |
| Nowodworska | 51,9 m² | — | 675 000 zł | 12 996 | 83 m |
| Nowodworska | 52,3 m² | — | 716 099 zł | 13 700 | 83 m |
| Nowodworska | 55 m² | 3 | 760 784 zł | 13 832 | 83 m |
| Nowodworska | 55 m² | 4 | 751 410 zł | 13 662 | 83 m |
| Nowodworska | 52 m² | 1 | 706 860 zł | 13 594 | 83 m |
| okolice ul. Rogowskiej | 62,1 m² | 0 | 649 000 zł | 10 451 | 157 m |
| okolice ul. strzegomska | 56 m² | 2 | 799 000 zł | 14 268 | 157 m |
Mediana podobnych — 12 540 zł/m²; to mieszkanie — 13 600 zł/m² (+8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 749 768 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 749 768 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 749 768 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 749 768 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.