Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RFS4FG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 54,7 m²
Lutomierska, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 54,7 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalnym,)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% niższa od mediany 180 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9388 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7073 zł/m²) za 54,7 m² wychodzi ok. 387 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,9% rocznie brutto.
- 6Ulica Lutomierska: 26 ofert sprzedaży (mediana 8261 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 8144 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7073 zł/m², czyli ok. 387 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54,7 m² | — | 399 000 zł | 7300 | — |
| Lutomierska | 54 m² | 1 | 425 000 zł | 7870 | 0 m |
| Lutomierska | 57 m² | 1 | 510 000 zł | 8947 | 0 m |
| Lutomierska | 44 m² | 3 | 454 900 zł | 10 339 | 0 m |
| Wrześnieńska | 49 m² | 6 | 418 000 zł | 8531 | 135 m |
| Obornicka | 54 m² | 10 | 415 000 zł | 7685 | 179 m |
| Limanowskiego | 44 m² | — | 499 000 zł | 11 346 | 340 m |
| ul. Klonowa | 49 m² | — | 480 000 zł | 9796 | 354 m |
| Klonowa | 47,9 m² | — | 460 000 zł | 9599 | 354 m |
| ul. Klonowa | 47 m² | — | 475 000 zł | 10 106 | 354 m |
| ul. Powstańców Wielkopolskich | 55 m² | 0 | 449 000 zł | 8164 | 390 m |
| Bydgoska | 57 m² | 1 | 399 000 zł | 7000 | 468 m |
| Bałuty | 64,4 m² | 6 | 615 092 zł | 9557 | 504 m |
| ul. Hipoteczna 7/9 | 64,4 m² | 6 | 673 016 zł | 10 457 | 588 m |
| Polna | 59 m² | 2 | 589 347 zł | 9989 | 614 m |
| Pawia | 52 m² | 4 | 429 000 zł | 8250 | 636 m |
Mediana podobnych — 9127 zł/m²; to mieszkanie — 7300 zł/m² (−20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 399 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.