Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NFGICC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 54,9 m², piętro 2/3
Leśna, Mały Kack, Gdynia
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 54,9 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rok budowy
- 2018
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mały Kack
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-maly-kack-lesna) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-maly-kack-lesna/ob) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdynia-lesna-55m2-trzy) · Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 26% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 398 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 449 zł/m²) za 54,9 m² wychodzi ok. 903 000 zł — oferta jest o 18% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.08.2026 (62 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 6500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Leśna: 13 ofert sprzedaży (mediana 15 326 zł/m²), 28 transakcji w rejestrze (mediana 15 946 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 54 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 449 zł/m², czyli ok. 903 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54,9 m² | 2 | 1 069 000 zł | 19 475 | — |
| Leśna | 55,9 m² | — | 889 000 zł | 15 903 | 45 m |
| Leśna | 56 m² | 1 | 1 300 000 zł | 23 214 | 45 m |
| Wzgórze Bernadowo | 61,3 m² | — | 715 000 zł | 11 664 | 569 m |
| ul. Wzgórze Bernadowo | 61 m² | — | 775 000 zł | 12 705 | 569 m |
| Grażyny | 65 m² | 1 | 1 166 139 zł | 17 941 | 837 m |
| Grażyny | 63 m² | 1 | 1 166 158 zł | 18 510 | 837 m |
| Grażyny | 63,6 m² | — | 1 166 158 zł | 18 324 | 837 m |
| ul. Grażyny | 63,9 m² | 0 | 1 166 139 zł | 18 252 | 839 m |
| Buraczana | 59 m² | 1 | 699 000 zł | 11 848 | 1 km |
| Buraczana | 60,4 m² | — | 620 000 zł | 10 265 | 1 km |
| Dragonów | 54 m² | — | 709 000 zł | 13 130 | 1,3 km |
| Poli Gojawiczyńskiej | 60 m² | 3 | 673 000 zł | 11 217 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 15 903 zł/m²; to mieszkanie — 19 475 zł/m² (+22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 069 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 069 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 069 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 069 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 069 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.