Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JJRQQG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 55 m², piętro 1/4
Ignacego Paderewskiego, Rembertów, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 55 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rok budowy
- 2004
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Rembertów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-rembertow-ign) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-ignacego-pade) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-rembertow-ul-ignacego-pade) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-rembertow-ignace) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% wyższa od mediany 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 524 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 699 zł/m²) za 55 m² wychodzi ok. 698 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.10.2026 (7 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Morizon, Gethome, Adresowo, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica ul. Ignacego Paderewskiego: 1 oferta sprzedaży (mediana 14 000 zł/m²), 9 transakcji w rejestrze (mediana 12 751 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 55 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 30 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 699 zł/m², czyli ok. 698 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 55 m² | 1 | 770 000 zł | 14 000 | — |
| Kramarska | 54,6 m² | 3 | 599 000 zł | 10 971 | 256 m |
| Kadrowa | 51,9 m² | 0 | 599 000 zł | 11 541 | 556 m |
| ul. Kadrowa | 51 m² | — | 770 000 zł | 15 098 | 1,2 km |
| Kadrowa | 53 m² | 1 | 725 000 zł | 13 679 | 1,2 km |
| Rembertów | 57 m² | — | 699 548 zł | 12 273 | 1,3 km |
| Rembertów | 52 m² | — | 651 250 zł | 12 524 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 12 524 zł/m²; to mieszkanie — 14 000 zł/m² (+12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 770 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 770 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 770 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 770 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 770 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 770 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.