Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EAU6EC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 55 m²
Federowicza, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 55 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 92 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 144 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 510 zł/m²) za 55 m² wychodzi ok. 853 000 zł — oferta jest o 10% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 6Ulica JANA KANTEGO FEDEROWICZA: 93 ofert sprzedaży (mediana 15 269 zł/m²), 30 transakcji w rejestrze (mediana 15 674 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 55 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 454 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 510 zł/m², czyli ok. 853 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 55 m² | — | 770 000 zł | 13 995 | — |
| Jana Kantego Federowicza | 47 m² | 1 | 799 000 zł | 17 000 | 0 m |
| Federowicza | 54,9 m² | — | 788 000 zł | 14 351 | 0 m |
| Jana Kantego Federowicza | 54,9 m² | — | 959 000 zł | 17 468 | 0 m |
| Jana Kantego Federowicza | 53,8 m² | — | 769 000 zł | 14 299 | 0 m |
| Federowicza | 54,8 m² | — | 763 000 zł | 13 923 | 0 m |
| Jana Kantego Federowicza | 64 m² | 0 | 987 000 zł | 15 422 | 0 m |
| Jana Kantego Federowicza | 54 m² | 0 | 970 000 zł | 17 963 | 0 m |
| Jana Kantego Federowicza | 55 m² | — | 799 000 zł | 14 527 | 0 m |
| ul. Jana Kantego Federowicza | 57 m² | — | 917 000 zł | 16 088 | 0 m |
| Jana Kantego Federowicza | 54 m² | 1 | 786 000 zł | 14 556 | 0 m |
| Jana Kantego Federowicza | 54 m² | 0 | 959 000 zł | 17 759 | 0 m |
| Jana Kantego Federowicza | 61 m² | 4 | 989 000 zł | 16 213 | 0 m |
| Jana Kantego Federowicza | 45 m² | 0 | 711 000 zł | 15 800 | 0 m |
| Jana Kantego Federowicza | 53 m² | 3 | 769 000 zł | 14 509 | 0 m |
| Jana Kantego Federowicza | 55 m² | 0 | 995 000 zł | 18 091 | 0 m |
Mediana podobnych — 14 756 zł/m²; to mieszkanie — 13 995 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 770 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 377 zł/m² z 21 529 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.