Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MNNU-5-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 54 m², piętro 7/9
Poznańska, Krowodrza, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
- Piętro
- 7 z 9
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Krowodrza
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-krowodrza-poznansk) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-krowodrza-pozna)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 057 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 753 zł/m²) za 54 m² wychodzi ok. 905 000 zł — oferta jest o 8% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.09.2026 (35 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica POZNAŃSKA: 12 ofert sprzedaży (mediana 20 159 zł/m²), 31 transakcji w rejestrze (mediana 16 992 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 369 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 753 zł/m², czyli ok. 905 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | 7 | 979 000 zł | 18 130 | — |
| Poznańska | 55 m² | — | 979 000 zł | 17 816 | 0 m |
| Poznańska | 54 m² | 4 | 995 000 zł | 18 426 | 0 m |
| Poznańska | 63 m² | 1 | 1 500 000 zł | 23 810 | 0 m |
| Poznańska | 54,5 m² | — | 995 000 zł | 18 257 | 0 m |
| Wrocławska | 60 m² | — | 900 000 zł | 15 000 | 159 m |
| Wrocławska | 55 m² | 0 | 1 200 000 zł | 21 818 | 159 m |
| Wrocławska | 53 m² | 6 | 1 113 840 zł | 21 016 | 159 m |
| Litewska | 54,1 m² | — | 735 000 zł | 13 594 | 377 m |
| Wybickiego 5 | 55,8 m² | — | 1 000 000 zł | 17 937 | 377 m |
| Wybickiego 5 | 53,2 m² | — | 990 000 zł | 18 606 | 377 m |
| Wybickiego 5 | 55,2 m² | — | 950 000 zł | 17 216 | 377 m |
| Wybickiego 5 | 54,1 m² | — | 941 000 zł | 17 400 | 377 m |
| Józefa Wybickiego | 64 m² | 3 | 1 485 347 zł | 23 209 | 377 m |
| Wybickiego 5 | 60,8 m² | — | 966 000 zł | 15 901 | 377 m |
| Wybickiego 5 | 56,9 m² | — | 982 000 zł | 17 252 | 377 m |
Mediana podobnych — 17 506 zł/m²; to mieszkanie — 18 130 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 979 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 979 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.