Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-0I1LKL-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 54 m², parter
Kolorowa, Ursus, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ursus
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursus-kolorowa/o) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursus-kolorow) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% niższa od mediany 65 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 918 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 456 zł/m²) za 54 m² wychodzi ok. 781 000 zł — oferta jest o 13% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.08.2026 (70 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,9% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Kolorowa: 8 ofert sprzedaży (mediana 14 930 zł/m²), 22 transakcje w rejestrze (mediana 13 465 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 78 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 456 zł/m², czyli ok. 781 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | 0 | 680 000 zł | 12 593 | — |
| Pużaka | 59,7 m² | — | 686 205 zł | 11 500 | 124 m |
| ul. gen. Kazimierza Sosnkowskiego | 56 m² | 1 | 690 000 zł | 12 321 | 174 m |
| Tomcia Palucha | 54 m² | 6 | 912 822 zł | 16 904 | 196 m |
| Tomcia Palucha | 62 m² | 4 | 974 950 zł | 15 725 | 196 m |
| Tomcia Palucha | 50 m² | 5 | 827 805 zł | 16 556 | 196 m |
| Tomcia Palucha | 55 m² | 0 | 825 550 zł | 15 010 | 196 m |
| Tomcia Palucha | 50 m² | 2 | 797 544 zł | 15 951 | 196 m |
| Tomcia Palucha | 50 m² | 0 | 797 426 zł | 15 949 | 196 m |
| Tomcia Palucha | 50 m² | 4 | 812 754 zł | 16 255 | 196 m |
| Tomcia Palucha | 62 m² | 2 | 954 560 zł | 15 396 | 196 m |
| Tomcia Palucha | 50 m² | 6 | 837 839 zł | 16 757 | 196 m |
| gen. Kazimierza Sosnkowskiego | 48 m² | 1 | 763 000 zł | 15 896 | 215 m |
| gen. Kazimierza Sosnkowskiego | 56,2 m² | 1 | 730 000 zł | 12 987 | 216 m |
| ul. Tomcia Palucha 33 | 55 m² | 5 | 901 890 zł | 16 398 | 222 m |
| Generała Kazimierza Sosnkowskiego | 46 m² | 1 | 760 000 zł | 16 522 | 244 m |
Mediana podobnych — 15 313 zł/m²; to mieszkanie — 12 593 zł/m² (−18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 680 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 680 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 680 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 680 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 680 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.