Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZKOXAB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 54 m², piętro 4/4
Kołobrzeska, Przymorze, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Przymorze
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-przymorze-kolob) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-przymorze-kolobrze) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 267 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 500 zł/m²) za 54 m² wychodzi ok. 675 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.02.2026 (245 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ulica Kołobrzeska: 32 ofert sprzedaży (mediana 14 397 zł/m²), 80 transakcji w rejestrze (mediana 12 641 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 97 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 500 zł/m², czyli ok. 675 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | 4 | 720 000 zł | 13 333 | — |
| Kołobrzeska | 54 m² | — | 674 900 zł | 12 498 | 0 m |
| Kołobrzeska | 59 m² | 6 | 760 000 zł | 12 881 | 0 m |
| Kołobrzeska | 62 m² | 2 | 699 000 zł | 11 274 | 0 m |
| Kołobrzeska | 53 m² | 0 | 750 000 zł | 14 151 | 0 m |
| ul. Kołobrzeska | 54 m² | 0 | 679 000 zł | 12 574 | 249 m |
| Aleja Rzeczypospolitej | 53 m² | 0 | 698 999 zł | 13 189 | 273 m |
| ul. Opolska | 54 m² | 0 | 950 000 zł | 17 593 | 287 m |
| al. Aleja Rzeczypospolitej | 53 m² | 0 | 689 000 zł | 13 000 | 306 m |
| Opolska | 54 m² | 0 | 820 000 zł | 15 185 | 311 m |
| al. Aleja Rzeczypospolitej | 54,2 m² | 10 | 1 098 000 zł | 20 247 | 365 m |
| ul. Prezydenta Lecha Kaczyńskiego | 54 m² | 2 | 710 000 zł | 13 148 | 430 m |
| Obrońców Wybrzeża | 57 m² | 5 | 1 258 000 zł | 22 070 | 473 m |
| Obrońców Wybrzeża | 62 m² | 1 | 1 799 000 zł | 29 016 | 473 m |
| ul. Obrońców Wybrzeża | 62 m² | — | 1 617 000 zł | 26 081 | 473 m |
| Obrońców Wybrzeża | 53 m² | 8 | 662 500 zł | 12 500 | 473 m |
Mediana podobnych — 17 593 zł/m²; to mieszkanie — 13 333 zł/m² (−24%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 720 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 720 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 720 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 935 zł/m² z 9208 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.