Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-5MZR9Y-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 52,8 m², piętro 2/10
Związku Walki Młodych, Ursynów, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 52,8 m²
- Piętro
- 2 z 10
- Rok budowy
- 1977
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ursynów
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-zwiazku-walki) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-ursynow-ul-zwiazku-walki-m) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursynow-zwiazku-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursynow-zwiaz) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-oddzielna-k)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 94 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 153 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 623 zł/m²) za 52,8 m² wychodzi ok. 878 000 zł — oferta jest o 17% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.09.2026 (49 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Gethome, Adresowo, Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Związku Walki Młodych: 8 ofert sprzedaży (mediana 14 124 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 52,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 21 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 623 zł/m², czyli ok. 878 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 52,8 m² | 2 | 725 000 zł | 13 731 | — |
| ul. Związku Walki Młodych | 62 m² | — | 1 050 000 zł | 16 936 | 89 m |
| Grażyny Bacewiczówny | 53 m² | 2 | 875 000 zł | 16 509 | 196 m |
| Związku Walki Młodych | 61,8 m² | — | 834 000 zł | 13 495 | 337 m |
| Związku Walki Młodych | 63 m² | 3 | 920 000 zł | 14 603 | 337 m |
| Związku Walki Młodych | 62 m² | 1 | 900 000 zł | 14 516 | 337 m |
| Ferdynanda Magellana | 52,8 m² | — | 750 000 zł | 14 205 | 367 m |
| Ferdynanda Magellana | 52 m² | 4 | 750 000 zł | 14 423 | 367 m |
| Aleja Jana Rodowicza Anody | 62 m² | 3 | 1 250 000 zł | 20 161 | 375 m |
| Hawajska | 60,4 m² | 10 | 890 000 zł | 14 735 | 390 m |
| Polinezyjska | 59,4 m² | — | 1 350 000 zł | 22 746 | 521 m |
| Polinezyjska | 59,4 m² | — | 1 550 000 zł | 26 116 | 521 m |
| Polinezyjska | 59,4 m² | — | 1 450 000 zł | 24 431 | 521 m |
| ul. Pawła Edmunda Strzeleckiego | 55,9 m² | 10 | 869 000 zł | 15 546 | 560 m |
| ul. Hawajska | 60,4 m² | 2 | 755 000 zł | 12 500 | 564 m |
| ul. Związku Walki Młodych 20 | 59 m² | 2 | 800 000 zł | 13 559 | 567 m |
Mediana podobnych — 14 906 zł/m²; to mieszkanie — 13 731 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 725 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 725 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 725 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 725 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 725 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 725 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.