Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KTM5OV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 53 m², piętro 1/3
Świętokrzyska, Ujeścisko-Łostowice, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 53 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ujeścisko-Łostowice
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-ujescisko-losto) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-ujescisko-lostowic) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 100 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 040 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 599 zł/m²) za 53 m² wychodzi ok. 668 000 zł — oferta jest o 10% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.10.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Świętokrzyska: 2 ofert sprzedaży (mediana 11 983 zł/m²), 23 transakcje w rejestrze (mediana 12 291 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 135 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 599 zł/m², czyli ok. 668 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53 m² | 1 | 599 000 zł | 11 302 | — |
| Świętokrzyska | 60 m² | — | 760 000 zł | 12 665 | 0 m |
| ul. Dąbrówki | 60 m² | — | 890 000 zł | 14 833 | 589 m |
| ul. Kurierów Armii Krajowej | 60,9 m² | 2 | 680 000 zł | 11 166 | 648 m |
| ul. Dywizji Wołyńskiej | 57,4 m² | 1 | 639 000 zł | 11 132 | 651 m |
| Ciechanowska | 62 m² | 1 | 729 000 zł | 11 758 | 674 m |
| Płocka | 55 m² | 2 | 749 000 zł | 13 618 | 750 m |
| ul. Niepołomicka | 57,7 m² | 2 | 669 000 zł | 11 605 | 796 m |
| ul. Ametystowa | 63 m² | 3 | 828 000 zł | 13 143 | 872 m |
| Dąbka | 50,7 m² | — | 655 000 zł | 12 914 | 883 m |
| Stanisława Dąbka | 57 m² | 0 | 690 000 zł | 12 105 | 883 m |
| Stanisława Dąbka | 50 m² | 0 | 655 000 zł | 13 100 | 883 m |
| ul. Platynowa | 62,5 m² | 0 | 779 656 zł | 12 471 | 898 m |
| ul. Platynowa | 62,6 m² | 1 | 894 869 zł | 14 300 | 898 m |
| ul. Niepołomicka | 58 m² | 1 | 775 000 zł | 13 362 | 945 m |
| Orunia Górna - Gdańsk Południe | 60 m² | 1 | 616 000 zł | 10 267 | 952 m |
Mediana podobnych — 12 225 zł/m²; to mieszkanie — 11 302 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 599 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.