Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EXTIBN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 53,5 m²
Lubicka, Toruń
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 53,5 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-torun-jakubskie-przedmiescie-ul-lub) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (torun.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalnym)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% niższa od mediany 33 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 700 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 065 zł/m²) za 53,5 m² wychodzi ok. 591 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 14% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.03.2026 (220 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 53 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Domiporta, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 566 475 zł na Domiporta, najwyżej 575 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2030 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Lubicka: 72 ofert sprzedaży (mediana 11 700 zł/m²), 20 transakcji w rejestrze (mediana 10 286 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 250 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 065 zł/m², czyli ok. 591 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53,5 m² | — | 566 475 zł | 10 598 | — |
| Lubicka | 51,7 m² | — | 543 270 zł | 10 500 | 0 m |
| ul. Lubicka | 48 m² | — | 660 000 zł | 13 750 | 0 m |
| ul. Targowa | 51 m² | — | 699 999 zł | 13 726 | 81 m |
| ul. Droga Trzeposka | 53,9 m² | 7 | 759 065 zł | 14 075 | 165 m |
| ul. Droga Trzeposka | 53 m² | 5 | 748 201 zł | 14 125 | 165 m |
| Lubicka | 63,8 m² | 1 | 695 000 zł | 10 899 | 192 m |
| Szosa Lubicka | 52 m² | 5 | 592 458 zł | 11 400 | 212 m |
| Szosa Lubicka | 55,2 m² | 6 | 601 135 zł | 10 900 | 212 m |
| Szosa Lubicka | 49,2 m² | 1 | 536 389 zł | 10 900 | 212 m |
| Szosa Lubicka | 55,2 m² | 2 | 579 075 zł | 10 500 | 212 m |
| Szosa Lubicka | 49,9 m² | 3 | 558 320 zł | 11 200 | 212 m |
| Szosa Lubicka | 56,4 m² | 5 | 614 324 zł | 10 900 | 212 m |
| Szosa Lubicka | 49,9 m² | 1 | 543 365 zł | 10 900 | 212 m |
| Szosa Lubicka | 56,4 m² | 3 | 603 052 zł | 10 700 | 212 m |
| Szosa Lubicka | 49,2 m² | 3 | 551 152 zł | 11 200 | 212 m |
Mediana podobnych — 10 900 zł/m²; to mieszkanie — 10 598 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 575 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 566 475 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 575 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 900 zł/m² z 2203 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 53 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.