Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-N1DSWK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 53 m², piętro 3
Krysta, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 53 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-wola-ul-jana-krysta-3-poko) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wola-jana-krysta) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wola-jana-kry) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-oddzielna-k) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 783 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 954 zł/m²) za 53 m² wychodzi ok. 793 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.09.2023 (1142 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Adresowo, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online, Domiporta) — ceny się różnią: najniżej 799 000 zł na Gratka, najwyżej 816 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,4% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Jana Krysta: 2 ofert sprzedaży (mediana 15 557 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 13 784 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 39 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 954 zł/m², czyli ok. 793 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53 m² | 3 | 799 000 zł | 15 076 | — |
| ul. Jana Krysta | 53 m² | 3 | 850 000 zł | 16 038 | 103 m |
| Góralska | 49,9 m² | 3 | 699 000 zł | 14 022 | 178 m |
| ul. Góralska | 49,9 m² | 1 | 710 000 zł | 14 243 | 185 m |
| ul. Góralska | 49 m² | 1 | 685 000 zł | 13 980 | 285 m |
| ul. Pustola | 54 m² | 4 | 750 000 zł | 13 889 | 302 m |
| Góralska | 49 m² | 1 | 710 000 zł | 14 490 | 312 m |
| Góralska | 61,1 m² | 3 | 1 039 000 zł | 16 994 | 312 m |
| ul. Tadeusza Krępowieckiego | 50 m² | — | 799 000 zł | 15 980 | 351 m |
| Górczewska | 50 m² | 1 | 695 000 zł | 13 900 | 352 m |
| ul. Pustola | 54 m² | — | 925 000 zł | 17 130 | 369 m |
| Tadeusza Krępowieckiego | 52 m² | 7 | 727 000 zł | 13 981 | 376 m |
| Elekcyjna | 57,3 m² | — | 925 000 zł | 16 135 | 390 m |
| Górczewska | 50,2 m² | 2 | 660 000 zł | 13 161 | 402 m |
| Pustola | 48,7 m² | — | 865 000 zł | 17 780 | 410 m |
| Pustola | 44,9 m² | — | 673 500 zł | 15 000 | 410 m |
Mediana podobnych — 15 000 zł/m²; to mieszkanie — 15 076 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 816 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 816 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 799 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.