Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FNLCOI-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 53,4 m², piętro 7/8
ul. Kombatantów, Mistrzejowice, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 53,4 m²
- Piętro
- 7 z 8
- Rok budowy
- 1980
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mistrzejowice
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-mistrzejowice-os-kombatantow) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-ul-kombatantow-)
/media/galactica/sadurscy/ofe_109093452-cbc94f48.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 070 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 671 zł/m²) za 53,4 m² wychodzi ok. 676 000 zł — oferta jest o 5% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.03.2026 (235 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Domiporta, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica os. KOMBATANTÓW: 4 ofert sprzedaży (mediana 12 698 zł/m²), 9 transakcji w rejestrze (mediana 11 617 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 59 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 671 zł/m², czyli ok. 676 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53,4 m² | 7 | 640 000 zł | 11 996 | — |
| Osiedle Kombatantów | 53,2 m² | — | 670 000 zł | 12 604 | 43 m |
| Osiedle Kombatantów | 57 m² | — | 749 000 zł | 13 140 | 43 m |
| os. Osiedle Kombatantów | 53,2 m² | 2 | 680 000 zł | 12 792 | 145 m |
| Rondo Piastowskie | 64 m² | 3 | 805 000 zł | 12 578 | 165 m |
| Rondo Piastowskie | 50 m² | 7 | 759 379 zł | 15 188 | 165 m |
| Rondo Piastowskie | 47 m² | 1 | 720 000 zł | 15 319 | 165 m |
| os. Strusia | 45,4 m² | 3 | 550 000 zł | 12 109 | 498 m |
| Osiedle Józefa Strusia | 54,2 m² | — | 559 000 zł | 10 310 | 620 m |
| Osiedle Józefa Strusia | 47,2 m² | — | 580 000 zł | 12 291 | 620 m |
| os. Józefa Strusia | 46 m² | — | 539 000 zł | 11 717 | 620 m |
| Osiedle Józefa Strusia | 46,8 m² | — | 679 000 zł | 14 502 | 620 m |
| Osiedle Józefa Strusia | 53,6 m² | — | 599 000 zł | 11 184 | 620 m |
| Osiedle Józefa Strusia | 63,4 m² | — | 800 000 zł | 12 618 | 620 m |
| Osiedle Józefa Strusia | 46,5 m² | — | 599 000 zł | 12 882 | 620 m |
| os. Tysiąclecia | 47,4 m² | 1 | 620 000 zł | 13 080 | 720 m |
Mediana podobnych — 13 080 zł/m²; to mieszkanie — 11 996 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 640 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 640 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 640 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 640 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.