Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JU7ZBD-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 53 m², piętro 4/9
Karliczka, Giszowiec, Katowice
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 53 m²
- Piętro
- 4 z 9
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Giszowiec
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-giszowiec-kar) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-giszowiec-karlic)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 068 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7049 zł/m²) za 53 m² wychodzi ok. 374 000 zł — oferta jest o 56% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.01.2026 (274 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Karliczka: 74 ofert sprzedaży (mediana 10 429 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 6529 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 62 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7049 zł/m², czyli ok. 374 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53 m² | 4 | 585 310 zł | 11 044 | — |
| Karliczka | 62 m² | 7 | 685 300 zł | 11 053 | 0 m |
| Karliczka | 59 m² | 8 | 594 000 zł | 10 068 | 0 m |
| Karliczka | 61 m² | 1 | 649 215 zł | 10 643 | 0 m |
| Karliczka | 53 m² | 9 | 561 540 zł | 10 595 | 0 m |
| Karliczka | 59 m² | 0 | 655 285 zł | 11 107 | 0 m |
| Karliczka | 57 m² | 0 | 629 875 zł | 11 050 | 0 m |
| ul. Mysłowicka | 47 m² | 1 | 370 000 zł | 7872 | 91 m |
| Mysłowicka | 47 m² | 6 | 438 000 zł | 9319 | 91 m |
| Mysłowicka | 45,4 m² | — | 459 000 zł | 10 110 | 91 m |
| Wojciecha | 53 m² | 1 | 380 000 zł | 7170 | 526 m |
| Wojciecha | 53,4 m² | — | 380 000 zł | 7116 | 526 m |
| ul. Wojciecha | 53 m² | 6 | 420 000 zł | 7925 | 526 m |
| ul. Wojciecha | 43 m² | — | 499 999 zł | 11 628 | 526 m |
| Miła | 60 m² | 4 | 509 000 zł | 8483 | 705 m |
| ul. Miła | 61 m² | — | 428 000 zł | 7016 | 705 m |
Mediana podobnych — 9319 zł/m²; to mieszkanie — 11 044 zł/m² (+19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 585 310 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 585 310 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.