Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JSBIWA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 53 m², piętro 5/10
Bolesławicka, Targówek, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 53 m²
- Piętro
- 5 z 10
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Targówek
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-targowek-bolesla) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-targowek-bole)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% niższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 128 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 969 zł/m²) za 53 m² wychodzi ok. 740 000 zł — oferta jest o 14% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.05.2026 (152 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Bolesławicka: 12 ofert sprzedaży (mediana 12 639 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 25 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 969 zł/m², czyli ok. 740 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53 m² | 5 | 635 000 zł | 11 981 | — |
| Bolesławicka | 53,8 m² | — | 680 000 zł | 12 639 | 0 m |
| Bolesławicka | 53,3 m² | — | 635 000 zł | 11 914 | 0 m |
| ul. Bolesławicka 26 | 52 m² | 0 | 740 000 zł | 14 231 | 2 m |
| Bartnicza | 53 m² | 7 | 669 000 zł | 12 623 | 86 m |
| ul. Rembielińska | 48 m² | 7 | 720 000 zł | 15 000 | 151 m |
| Goworowska | 53,5 m² | 2 | 599 000 zł | 11 196 | 181 m |
| Ogińskiego | 61,7 m² | 1 | 660 000 zł | 10 697 | 319 m |
| Ogińskiego | 53,3 m² | — | 610 000 zł | 11 445 | 319 m |
| ul. Michała Kleofasa Ogińskiego | 58 m² | — | 665 000 zł | 11 466 | 319 m |
| Michała Kleofasa Ogińskiego | 58 m² | 1 | 800 000 zł | 13 793 | 319 m |
| Michała Kleofasa Ogińskiego | 58,1 m² | 7 | 600 000 zł | 10 327 | 344 m |
| ul. Michała Kleofasa Ogińskiego | 54 m² | 6 | 579 000 zł | 10 722 | 351 m |
| Rembielińska | 52,8 m² | 8 | 565 000 zł | 10 701 | 355 m |
| Rembielińska | 53 m² | — | 580 000 zł | 10 943 | 355 m |
| Bolesławicka | 52,8 m² | 8 | 622 000 zł | 11 780 | 381 m |
Mediana podobnych — 14 364 zł/m²; to mieszkanie — 11 981 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 635 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 635 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.