Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3RFZ5M-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 52,1 m²
Żeromskiego, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 52,1 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-lodz-stare-polesie-ul-stefana-zerom) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchennym/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 39% wyższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9098 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6252 zł/m²) za 52,1 m² wychodzi ok. 326 000 zł — oferta jest o 102% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2830 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Stefana Żeromskiego: 21 ofert sprzedaży (mediana 7397 zł/m²), 25 transakcji w rejestrze (mediana 6596 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 52,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 86 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6252 zł/m², czyli ok. 326 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 52,1 m² | — | 659 839 zł | 12 660 | — |
| Lipowa | 49 m² | 1 | 498 100 zł | 10 165 | 137 m |
| Lipowa | 54,4 m² | — | 533 022 zł | 9800 | 137 m |
| ul. Lipowa 43 | 60,7 m² | 4 | 603 468 zł | 9950 | 156 m |
| ul. Zielona | 59,1 m² | 0 | 567 951 zł | 9610 | 192 m |
| ul. Zielona | 54,4 m² | 1 | 534 000 zł | 9809 | 192 m |
| Pogonowskiego | 61,8 m² | — | 617 582 zł | 9990 | 247 m |
| ul. kpt. Stefana Pogonowskiego | 61 m² | — | 342 000 zł | 5607 | 247 m |
| Pogonowskiego | 59,3 m² | — | 610 584 zł | 10 300 | 247 m |
| 6 Sierpnia | 53,8 m² | — | 521 957 zł | 9700 | 259 m |
| 6 Sierpnia | 49 m² | 1 | 459 000 zł | 9367 | 259 m |
| Struga | 61,8 m² | — | 593 472 zł | 9600 | 306 m |
| Zielona | 60,3 m² | — | 434 992 zł | 7219 | 387 m |
| Zielona | 49,8 m² | — | 452 170 zł | 9087 | 387 m |
| Zielona | 49,8 m² | — | 289 900 zł | 5826 | 387 m |
| Generała Lucjana Żeligowskiego | 60 m² | 3 | 439 000 zł | 7317 | 572 m |
Mediana podobnych — 9740 zł/m²; to mieszkanie — 12 660 zł/m² (+30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 659 839 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 659 839 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.