Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KVDMUO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 52 m², piętro 1
Zbytki, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 52 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-zbytki) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-zby)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 70 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 610 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 756 zł/m²) za 52 m² wychodzi ok. 663 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.06.2026 (128 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3150 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Zbytki: 61 ofert sprzedaży (mediana 13 510 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 52 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 95 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 756 zł/m², czyli ok. 663 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 52 m² | 1 | 696 934 zł | 13 403 | — |
| Zbytki | 51 m² | 2 | 701 460 zł | 13 754 | 0 m |
| Zbytki | 59 m² | 0 | 834 438 zł | 14 143 | 0 m |
| Zbytki | 59 m² | 2 | 774 334 zł | 13 124 | 0 m |
| Zbytki | 57 m² | 2 | 750 562 zł | 13 168 | 0 m |
| Zbytki | 53 m² | 0 | 716 040 zł | 13 510 | 0 m |
| Zbytki | 59 m² | 1 | 783 118 zł | 13 273 | 0 m |
| Zbytki | 53 m² | 4 | 721 344 zł | 13 610 | 0 m |
| Zbytki | 50 m² | 1 | 712 091 zł | 14 242 | 0 m |
| Zbytki | 48 m² | 1 | 654 480 zł | 13 635 | 0 m |
| Zbytki | 48 m² | 5 | 675 018 zł | 14 063 | 0 m |
| Zbytki | 59 m² | 0 | 737 262 zł | 12 496 | 0 m |
| Zbytki | 50 m² | 2 | 679 725 zł | 13 595 | 0 m |
| Zbytki | 59 m² | 1 | 775 258 zł | 13 140 | 0 m |
| Zbytki | 59 m² | 4 | 785 869 zł | 13 320 | 0 m |
| Zbytki | 52 m² | 0 | 675 610 zł | 12 993 | 0 m |
Mediana podobnych — 13 635 zł/m²; to mieszkanie — 13 403 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 696 934 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 696 934 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.