Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JVU_XA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 51,6 m²
Podhalańska, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 51,6 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 788 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 287 zł/m²) za 51,6 m² wychodzi ok. 789 000 zł — oferta jest o 5% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.10.2026 (12 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3280 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ulica PODHALAŃSKA: 2 ofert sprzedaży (mediana 12 801 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 11 067 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 202 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 287 zł/m², czyli ok. 789 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51,6 m² | — | 750 000 zł | 14 535 | — |
| Krokusowa | 61,1 m² | — | 899 000 zł | 14 714 | 212 m |
| Krokusowa | 61 m² | 3 | 977 600 zł | 16 026 | 212 m |
| Pszczelna | 59 m² | 0 | 885 928 zł | 15 016 | 279 m |
| Zdunów | 52 m² | 1 | 750 000 zł | 14 423 | 313 m |
| Zdunów | 57,5 m² | — | 1 047 228 zł | 18 200 | 313 m |
| Obozowa | 54,6 m² | — | 865 000 zł | 15 851 | 379 m |
| Ruczaj | 60 m² | 3 | 999 570 zł | 16 660 | 388 m |
| ul. Bułgarska | 57 m² | 3 | 786 462 zł | 13 800 | 398 m |
| ul. Bułgarska | 60,6 m² | 3 | 805 714 zł | 13 300 | 398 m |
| ul. Bułgarska | 57,5 m² | 3 | 744 755 zł | 12 950 | 398 m |
| ul. Ruczaj | 60,8 m² | 0 | 826 200 zł | 13 600 | 419 m |
| ul. Ruczaj | 57,5 m² | 2 | 799 000 zł | 13 893 | 419 m |
| ul. Ruczaj | 60,8 m² | 0 | 868 727 zł | 14 300 | 420 m |
| Rynek Fałęcki | 55 m² | 4 | 797 000 zł | 14 491 | 543 m |
| Kobierzyńska | 52,9 m² | 1 | 779 999 zł | 14 734 | 603 m |
Mediana podobnych — 14 737 zł/m²; to mieszkanie — 14 535 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 750 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 750 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.