Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-A4GGAD-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 52 m², piętro 2/4
Odolanowska, Psie Pole, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 52 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Psie Pole
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-psie-pole-odolano) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-psie-pole-odol)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 163 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 908 zł/m²) za 52 m² wychodzi ok. 671 000 zł — oferta jest o 11% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.09.2025 (422 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ulica Odolanowska: 15 ofert sprzedaży (mediana 11 725 zł/m²), 12 transakcji w rejestrze (mediana 12 055 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 52 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 51 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 908 zł/m², czyli ok. 671 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 52 m² | 2 | 598 953 zł | 11 518 | — |
| Odolanowska | 52,3 m² | — | 750 000 zł | 14 351 | 0 m |
| Odolanowska | 56 m² | — | 699 000 zł | 12 482 | 0 m |
| Odolanowska | 61,1 m² | — | 739 000 zł | 12 103 | 0 m |
| Odolanowska | 51 m² | — | 635 000 zł | 12 451 | 0 m |
| ul. Zatorska | 55 m² | 2 | 715 000 zł | 12 998 | 342 m |
| Zatorska | 55,2 m² | — | 590 110 zł | 10 687 | 490 m |
| Zatorska | 55,2 m² | — | 655 687 zł | 11 883 | 490 m |
| Zatorska | 53,5 m² | — | 618 220 zł | 11 562 | 490 m |
| Zatorska | 62 m² | — | 656 925 zł | 10 597 | 490 m |
| Psie Pole | 55,2 m² | 1 | 581 807 zł | 10 536 | 491 m |
| okolice ul Paryskiej | 51 m² | 3 | 499 000 zł | 9784 | 542 m |
| ul. Stoczniowa | 52 m² | — | 722 000 zł | 13 885 | 547 m |
| ul. Stoczniowa | 53 m² | — | 789 000 zł | 14 887 | 547 m |
| Królewska | 52 m² | 3 | 667 000 zł | 12 827 | 553 m |
| Wilanowska | 54 m² | — | 650 000 zł | 12 037 | 590 m |
Mediana podobnych — 12 482 zł/m²; to mieszkanie — 11 518 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 598 953 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 598 953 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.