Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ANES2R-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 52 m²
ul. adm. J. Unruga, Obłuże, Gdynia
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 52 m²
- Dzielnica
- Obłuże
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-gdynia-obluze-ul-adm-j-unruga-3-pok)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 017 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 423 zł/m²) za 52 m² wychodzi ok. 542 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,4% rocznie brutto.
- 6Ulica adm. J. Unruga: 24 ofert sprzedaży (mediana 10 093 zł/m²), 51 transakcji w rejestrze (mediana 8974 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 52 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 56 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 423 zł/m², czyli ok. 542 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 52 m² | — | 499 000 zł | 9596 | — |
| Admirała Józefa Unruga | 59 m² | 3 | 649 000 zł | 11 000 | 0 m |
| Admirała Józefa Unruga | 60 m² | 2 | 545 000 zł | 9083 | 0 m |
| Admirała Józefa Unruga | 57 m² | 0 | 469 000 zł | 8228 | 0 m |
| Admirała Józefa Unruga | 60 m² | 3 | 475 000 zł | 7917 | 0 m |
| Unruga | 54 m² | — | 599 000 zł | 11 093 | 0 m |
| ul. adm. J. Unruga | 60 m² | — | 575 000 zł | 9583 | 0 m |
| Admirała Józefa Unruga | 45 m² | 4 | 459 000 zł | 10 200 | 0 m |
| ul. adm. J. Unruga | 54 m² | — | 639 000 zł | 11 833 | 0 m |
| ul. adm. J. Unruga | 53 m² | 1 | 520 000 zł | 9811 | 90 m |
| ul. adm. J. Unruga | 53 m² | 0 | 599 000 zł | 11 302 | 122 m |
| Podgórska | 59 m² | 4 | 535 000 zł | 9068 | 184 m |
| Podgórska | 61 m² | 1 | 494 999 zł | 8115 | 184 m |
| ul. Podgórska | 45,2 m² | 4 | 439 000 zł | 9712 | 243 m |
| ul. adm. J. Unruga | 45,7 m² | 3 | 565 000 zł | 12 363 | 265 m |
| ul. adm. J. Unruga | 45,6 m² | 4 | 499 000 zł | 10 943 | 276 m |
Mediana podobnych — 10 196 zł/m²; to mieszkanie — 9596 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 499 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.