Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL--8YTEU-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 51 m², piętro 5
Szpacza, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 51 m²
- Piętro
- 5
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wawer-szpacza) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wawer-szpacza/oi) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2703)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 750 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 193 zł/m²) za 51 m² wychodzi ok. 775 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.10.2026 (15 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Szpacza: 2 ofert sprzedaży (mediana 18 160 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 15 193 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 105 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 193 zł/m², czyli ok. 775 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51 m² | 5 | 940 000 zł | 18 431 | — |
| Okularowa | 61 m² | 5 | 916 950 zł | 15 032 | 61 m |
| Goździków | 61,1 m² | — | 1 026 480 zł | 16 800 | 185 m |
| Goździków | 61,1 m² | — | 1 014 260 zł | 16 600 | 185 m |
| Bluszczowa | 61,1 m² | — | 1 032 083 zł | 16 900 | 187 m |
| ul. Goździków | 58 m² | — | 1 028 000 zł | 17 724 | 194 m |
| ul. Rezedowa | 57 m² | — | 1 000 000 zł | 17 544 | 304 m |
| ul. Korkowa | 53 m² | — | 950 000 zł | 17 925 | 539 m |
| Tytoniowa | 61 m² | 3 | 910 196 zł | 14 921 | 573 m |
| Tytoniowa | 58 m² | 4 | 841 696 zł | 14 512 | 573 m |
| Tytoniowa | 60 m² | 3 | 866 252 zł | 14 438 | 573 m |
| Naddnieprzańska | 58 m² | 4 | 841 795 zł | 14 514 | 591 m |
| Marsa | 57,5 m² | 3 | 1 090 000 zł | 18 970 | 753 m |
| Korkowa | 47,5 m² | — | 774 000 zł | 16 295 | 859 m |
| ul. Rożnowska | 45,9 m² | 1 | 849 000 zł | 18 517 | 917 m |
| Potockich | 47 m² | 4 | 670 000 zł | 14 255 | 940 m |
Mediana podobnych — 16 368 zł/m²; to mieszkanie — 18 431 zł/m² (+13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 940 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 940 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 940 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.