Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-2SAS-B-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 51 m², piętro 1/5
Sołtysowska, Czyżyny, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 51 m²
- Piętro
- 1 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czyżyny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-czyzyny-soltysowsk) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-czyzyny-soltyso)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 200 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 655 zł/m²) za 51 m² wychodzi ok. 798 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.10.2026 (5 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica SOŁTYSOWSKA: 62 ofert sprzedaży (mediana 14 714 zł/m²), 86 transakcji w rejestrze (mediana 15 863 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 53 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 655 zł/m², czyli ok. 798 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51 m² | 1 | 735 418 zł | 14 420 | — |
| Sołtysowska | 56 m² | 2 | 780 252 zł | 13 933 | 0 m |
| Sołtysowska | 56,5 m² | — | 780 252 zł | 13 800 | 0 m |
| Sołtysowska | 48 m² | 4 | 780 000 zł | 16 250 | 0 m |
| Sołtysowska | 51,8 m² | — | 735 418 zł | 14 200 | 0 m |
| Sołtysowska | 57 m² | 1 | 902 022 zł | 15 825 | 0 m |
| Sołtysowska | 51,8 m² | — | 745 776 zł | 14 400 | 0 m |
| Sołtysowska | 51 m² | 2 | 745 776 zł | 14 623 | 0 m |
| Sikorki | 53,2 m² | 1 | 739 000 zł | 13 896 | 282 m |
| Tomickiego | 54,8 m² | — | 778 302 zł | 14 200 | 369 m |
| Biskupa Piotra Tomickiego | 52 m² | 5 | 879 000 zł | 16 904 | 369 m |
| Tomickiego | 59,5 m² | — | 790 685 zł | 13 300 | 369 m |
| ul. Sołtysowska | 43,8 m² | 0 | 698 000 zł | 15 954 | 592 m |
| ul. Romana Ciesielskiego | 51 m² | — | 743 021 zł | 14 569 | 608 m |
| Romana Ciesielskiego | 55 m² | 2 | 768 000 zł | 13 964 | 608 m |
| ul. Romana Ciesielskiego | 57 m² | — | 719 050 zł | 12 615 | 608 m |
Mediana podobnych — 15 209 zł/m²; to mieszkanie — 14 420 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 735 418 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 735 418 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 735 418 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 735 418 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.