Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NCTY7S-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 50,9 m²
Modlińska, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 50,9 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% niższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 888 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 146 zł/m²) za 50,9 m² wychodzi ok. 822 000 zł — oferta jest o 13% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Modlińska: 136 ofert sprzedaży (mediana 14 143 zł/m²), 69 transakcji w rejestrze (mediana 14 919 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 122 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 146 zł/m², czyli ok. 822 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50,9 m² | — | 715 000 zł | 14 042 | — |
| Białołęka | 56 m² | 1 | 837 854 zł | 14 962 | 27 m |
| Białołęka | 56 m² | 1 | 870 000 zł | 15 536 | 109 m |
| Białołęka | 56 m² | 1 | 890 000 zł | 15 893 | 109 m |
| Beksińskiego | 56,7 m² | — | 870 000 zł | 15 358 | 133 m |
| Płużnicka | 51,7 m² | — | 816 140 zł | 15 780 | 160 m |
| Płużnicka | 57,6 m² | — | 852 300 zł | 14 789 | 160 m |
| Płużnicka | 56,7 m² | — | 837 853 zł | 14 790 | 160 m |
| Białołęka | 56 m² | 1 | 837 800 zł | 14 961 | 263 m |
| Białołęka | 56 m² | 2 | 880 000 zł | 15 714 | 267 m |
| Przaśna | 56,8 m² | — | 880 000 zł | 15 507 | 356 m |
| Przaśna | 58,7 m² | — | 801 801 zł | 13 650 | 356 m |
| Przaśna | 58 m² | 3 | 801 801 zł | 13 824 | 391 m |
| Myśliborska | 54 m² | 2 | 859 000 zł | 15 907 | 466 m |
| Myśliborska | 49,1 m² | — | 799 000 zł | 16 260 | 517 m |
| Myśliborska | 52,5 m² | — | 839 000 zł | 15 984 | 517 m |
Mediana podobnych — 15 044 zł/m²; to mieszkanie — 14 042 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 715 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.