Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CCBJCI-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 51 m², piętro 5/7
Lothara Herbsta, Psie Pole, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 51 m²
- Piętro
- 5 z 7
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Psie Pole
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-psie-pole-lothara) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-psie-pole-loth)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 65 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 724 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 787 zł/m²) za 51 m² wychodzi ok. 652 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.08.2026 (65 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Lothara Herbsta: 204 ofert sprzedaży (mediana 13 536 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 17 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 787 zł/m², czyli ok. 652 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51 m² | 5 | 734 000 zł | 14 392 | — |
| Herbsta | 51,5 m² | — | 734 000 zł | 14 241 | 0 m |
| Herbsta | 53,3 m² | — | 728 999 zł | 13 685 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 53 m² | 1 | 748 450 zł | 14 122 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 53 m² | 2 | 758 855 zł | 14 318 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 53 m² | 0 | 698 999 zł | 13 189 | 0 m |
| Herbsta | 59,2 m² | 0 | 849 000 zł | 14 344 | 0 m |
| Herbsta | 59,1 m² | — | 709 000 zł | 11 993 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 53 m² | 4 | 768 900 zł | 14 508 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 53 m² | 4 | 768 000 zł | 14 491 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 51 m² | 4 | 729 000 zł | 14 294 | 0 m |
| Herbsta | 59,2 m² | 0 | 949 000 zł | 16 033 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 53 m² | 2 | 752 095 zł | 14 191 | 0 m |
| Herbsta | 49 m² | — | 755 000 zł | 15 408 | 0 m |
| Herbsta | 54 m² | — | 699 000 zł | 12 944 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 53 m² | 5 | 779 125 zł | 14 701 | 0 m |
Mediana podobnych — 14 061 zł/m²; to mieszkanie — 14 392 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 734 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 734 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.