Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-9F9G_B-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 51,5 m²
Kręta, Białystok
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 51,5 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (bialystok.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 32% wyższa od mediany 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 803 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 033 zł/m²) za 51,5 m² wychodzi ok. 516 000 zł — oferta jest o 42% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.09.2026 (48 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2350 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Kręta: 10 ofert sprzedaży (mediana 14 147 zł/m²), 93 transakcje w rejestrze (mediana 10 442 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 419 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 033 zł/m², czyli ok. 516 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51,5 m² | — | 731 600 zł | 14 217 | — |
| Kręta | 51 m² | 3 | 731 600 zł | 14 345 | 0 m |
| Kręta | 51 m² | 6 | 753 000 zł | 14 765 | 0 m |
| Kręta | 51,5 m² | — | 753 000 zł | 14 633 | 0 m |
| Kręta | 59 m² | 1 | 590 000 zł | 10 000 | 0 m |
| Kręta | 58,8 m² | — | 649 000 zł | 11 037 | 0 m |
| Pogodna | 57 m² | 2 | 489 000 zł | 8579 | 231 m |
| Pogodna | 48 m² | 4 | 365 000 zł | 7604 | 231 m |
| ul. Pogodna | 60 m² | 2 | 559 000 zł | 9317 | 456 m |
| Zachodnia | 60 m² | 2 | 661 500 zł | 11 025 | 606 m |
| Zachodnia | 60,2 m² | — | 645 000 zł | 10 714 | 606 m |
| Zachodnia | 59,1 m² | — | 539 000 zł | 9120 | 606 m |
| Wiejska | 61,5 m² | — | 492 000 zł | 8000 | 693 m |
| Wiejska | 61 m² | 3 | 492 000 zł | 8066 | 693 m |
| Wiejska | 60,9 m² | — | 529 900 zł | 8701 | 693 m |
| Wiejska | 60,9 m² | — | 479 000 zł | 7865 | 693 m |
Mediana podobnych — 9716 zł/m²; to mieszkanie — 14 217 zł/m² (+46%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 731 600 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 731 600 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9998 zł/m² z 2276 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.