Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PTXAQS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 51 m², piętro 8
Kosmonautów, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 51 m²
- Piętro
- 8
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-kosmona) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-kosm)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 132 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 829 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 11 952 zł/m²) za 51 m² wychodzi ok. 610 000 zł — oferta jest o 15% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.05.2025 (526 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ulica Kosmonautów: 239 ofert sprzedaży (mediana 14 225 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 193 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 952 zł/m², czyli ok. 610 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51 m² | 8 | 699 384 zł | 13 713 | — |
| Kosmonautów | 50 m² | 9 | 773 773 zł | 15 476 | 0 m |
| Kosmonautów | 49 m² | 12 | 790 569 zł | 16 134 | 0 m |
| Kosmonautów | 51 m² | 6 | 673 624 zł | 13 208 | 0 m |
| Kosmonautów | 56 m² | 11 | 890 948 zł | 15 910 | 0 m |
| Kosmonautów | 61 m² | 10 | 960 355 zł | 15 744 | 0 m |
| Kosmonautów | 56 m² | 8 | 736 776 zł | 13 157 | 0 m |
| Kosmonautów | 56 m² | 9 | 862 798 zł | 15 407 | 0 m |
| Kosmonautów | 56 m² | 3 | 680 426 zł | 12 151 | 0 m |
| Kosmonautów | 50 m² | 11 | 794 169 zł | 15 883 | 0 m |
| Kosmonautów | 56 m² | 8 | 737 169 zł | 13 164 | 0 m |
| Kosmonautów | 51,3 m² | — | 599 044 zł | 11 675 | 0 m |
| Kosmonautów | 61 m² | 6 | 768 585 zł | 12 600 | 0 m |
| Kosmonautów | 56 m² | 9 | 864 177 zł | 15 432 | 0 m |
| Kosmonautów | 51 m² | 5 | 653 016 zł | 12 804 | 0 m |
| Kosmonautów | 56 m² | 4 | 689 123 zł | 12 306 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 894 zł/m²; to mieszkanie — 13 713 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 699 384 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 699 384 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.