Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JFDERC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 51,3 m², parter
Kłobucka, Ursynów, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 51,3 m²
- Piętro
- parter z 6
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ursynów
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-klobucka-51m2) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-mokotow-ul-klobucka-3-poko) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursynow-klobucka) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursynow-klobu) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 839 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 469 zł/m²) za 51,3 m² wychodzi ok. 947 000 zł — oferta jest o 2% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.08.2026 (77 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Gethome, Adresowo, Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,8% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Kłobucka: 36 ofert sprzedaży (mediana 18 765 zł/m²), 105 transakcji w rejestrze (mediana 18 246 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 53 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 469 zł/m², czyli ok. 947 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51,3 m² | 0 | 930 000 zł | 18 139 | — |
| Kłobucka | 55 m² | — | 915 584 zł | 16 650 | 123 m |
| Kłobucka | 59 m² | 2 | 1 100 000 zł | 18 644 | 123 m |
| Kłobucka | 56 m² | 1 | 1 020 000 zł | 18 214 | 123 m |
| Kłobucka | 53,4 m² | — | 920 000 zł | 17 238 | 123 m |
| ul. Kłobucka | 56 m² | 1 | 1 000 000 zł | 17 857 | 123 m |
| Kłobucka | 56 m² | 1 | 999 000 zł | 17 839 | 123 m |
| Kłobucka | 56,5 m² | — | 999 000 zł | 17 681 | 123 m |
| Kłobucka | 54,3 m² | 3 | 1 190 000 zł | 21 919 | 123 m |
| ul. Bokserska | 51 m² | 1 | 1 027 439 zł | 20 138 | 274 m |
| ul. Bokserska 71 | 61 m² | 3 | 1 005 753 zł | 16 501 | 278 m |
| ul. Bokserska 71 | 61,1 m² | 4 | 1 011 867 zł | 16 550 | 278 m |
| ul. Obrzeżna | 54,2 m² | 7 | 1 135 086 zł | 20 946 | 301 m |
| Taborowa | 59 m² | 2 | 990 000 zł | 16 780 | 361 m |
| Bokserska | 56 m² | 5 | 953 329 zł | 17 024 | 368 m |
| Bokserska | 61 m² | 2 | 999 639 zł | 16 388 | 368 m |
Mediana podobnych — 17 148 zł/m²; to mieszkanie — 18 139 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 930 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 930 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 930 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 930 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 930 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 930 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.