Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-5AW7FY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 50,8 m²
Gwiaździsta, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 50,8 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/26942)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% wyższa od mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 964 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 048 zł/m²) za 50,8 m² wychodzi ok. 714 000 zł — oferta jest o 26% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.09.2026 (55 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Gwiaździsta: 37 ofert sprzedaży (mediana 18 060 zł/m²), 12 transakcji w rejestrze (mediana 17 293 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 29 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 048 zł/m², czyli ok. 714 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50,8 m² | — | 899 000 zł | 17 697 | — |
| Gwiaździsta | 54,9 m² | — | 926 000 zł | 16 861 | 0 m |
| ul. Gwiaździsta | 50 m² | — | 1 050 000 zł | 21 000 | 0 m |
| Gwiaździsta | 55 m² | — | 854 000 zł | 15 525 | 0 m |
| Gwiaździsta | 55 m² | — | 977 000 zł | 17 751 | 0 m |
| okolice Sky Towera | 60,6 m² | 10 | 999 000 zł | 16 499 | 94 m |
| Zielińskiego | 47 m² | — | 590 000 zł | 12 553 | 141 m |
| Zielińskiego | 57 m² | 4 | 599 000 zł | 10 509 | 141 m |
| Zielińskiego | 47 m² | — | 580 000 zł | 12 340 | 141 m |
| Tadeusza Zielińskiego | 58 m² | 2 | 599 900 zł | 10 343 | 141 m |
| Zielińskiego | 49 m² | 10 | 699 000 zł | 14 265 | 141 m |
| Zielińskiego | 47 m² | 4 | 549 900 zł | 11 700 | 141 m |
| ul. Zielińskiego | 47 m² | 3 | 635 000 zł | 13 511 | 149 m |
| ul. Zielińskiego | 56 m² | 6 | 699 000 zł | 12 482 | 193 m |
| okolice ul. Swobodnej | 57 m² | 2 | 700 000 zł | 12 281 | 255 m |
| ul. Tadeusza Zielińskiego | 52,2 m² | 1 | 729 000 zł | 13 974 | 272 m |
Mediana podobnych — 16 910 zł/m²; to mieszkanie — 17 697 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 899 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 899 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.