Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IIB_SR-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 50 m², piętro 3/4
Marywilska, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-marywi) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-mar)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% wyższa od mediany 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 049 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 13 624 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 681 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.04.2026 (184 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Marywilska: 221 ofert sprzedaży (mediana 14 667 zł/m²), 149 transakcji w rejestrze (mediana 14 833 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 1212 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 624 zł/m², czyli ok. 681 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | 3 | 725 823 zł | 14 517 | — |
| Marywilska | 54 m² | 1 | 768 515 zł | 14 232 | 0 m |
| Marywilska | 52 m² | 0 | 792 550 zł | 15 241 | 0 m |
| Marywilska | 53 m² | 1 | 755 223 zł | 14 250 | 0 m |
| Marywilska | 54 m² | 2 | 776 655 zł | 14 383 | 0 m |
| Marywilska | 54 m² | 2 | 767 985 zł | 14 222 | 0 m |
| Marywilska | 58 m² | 0 | 786 392 zł | 13 559 | 0 m |
| Marywilska | 50 m² | 2 | 742 360 zł | 14 847 | 0 m |
| Marywilska | 58 m² | 4 | 752 800 zł | 12 979 | 0 m |
| Marywilska | 54 m² | 1 | 754 207 zł | 13 967 | 0 m |
| Marywilska | 51 m² | 1 | 731 645 zł | 14 346 | 0 m |
| Marywilska | 54 m² | 7 | 753 867 zł | 13 961 | 0 m |
| Marywilska | 58 m² | 3 | 847 468 zł | 14 612 | 0 m |
| Marywilska | 58 m² | 3 | 824 247 zł | 14 211 | 0 m |
| Marywilska | 57 m² | 2 | 793 876 zł | 13 928 | 0 m |
| Marywilska | 53 m² | 4 | 769 092 zł | 14 511 | 0 m |
Mediana podobnych — 13 976 zł/m²; to mieszkanie — 14 517 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 725 823 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 725 823 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.