Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HRT22H-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 50 m², piętro 6/8
ul. Legnicka, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
- Piętro
- 6 z 8
- Rok budowy
- 2018
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-legnick) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-legn) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-ul-legnicka-50) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% wyższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 927 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 300 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 715 000 zł — oferta jest o 19% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.08.2026 (65 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Legnicka: 116 ofert sprzedaży (mediana 16 463 zł/m²), 27 transakcji w rejestrze (mediana 13 783 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 27 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 300 zł/m², czyli ok. 715 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | 6 | 850 000 zł | 17 000 | — |
| Fabryczna | 58,2 m² | 4 | 698 000 zł | 11 993 | 121 m |
| Niedźwiedzia | 57 m² | 1 | 719 000 zł | 12 614 | 148 m |
| Niedźwiedzia | 50 m² | 2 | 560 000 zł | 11 200 | 148 m |
| Niedźwiedzia | 54 m² | 3 | 649 000 zł | 12 019 | 148 m |
| Legnicka | 57 m² | — | 640 000 zł | 11 228 | 296 m |
| ul. Niedźwiedzia | 54 m² | 0 | 579 000 zł | 10 722 | 318 m |
| ul. Jelenia | 55 m² | — | 649 000 zł | 11 800 | 370 m |
| Jelenia | 55 m² | — | 629 999 zł | 11 455 | 370 m |
| ul. Białowieska | 54,1 m² | 0 | 769 000 zł | 14 214 | 449 m |
| ul. Popowicka | 54,1 m² | 2 | 599 000 zł | 11 072 | 476 m |
| okolice Placu Wiślanego | 48 m² | 2 | 629 000 zł | 13 104 | 477 m |
| okolice ul Wejherowska | 57 m² | 2 | 600 000 zł | 10 526 | 548 m |
| ul. Białowieska | 56,2 m² | 10 | 898 500 zł | 15 999 | 561 m |
| Wejherowska | 57,1 m² | — | 629 900 zł | 11 024 | 630 m |
| okolice ul. Chojnowskiej | 47,6 m² | 0 | 530 000 zł | 11 137 | 635 m |
Mediana podobnych — 12 766 zł/m²; to mieszkanie — 17 000 zł/m² (+33%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 850 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 850 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 850 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 850 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 850 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.