Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AIEYGJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 50 m², piętro 1/4
Łęczycka, Widzew, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Widzew
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-widzew-leczycka-5) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-widzew-leczycka/ob/4)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 32% niższa od mediany 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9620 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6532 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 327 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.08.2026 (84 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 9,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Łęczycka: 4 ofert sprzedaży (mediana 9068 zł/m²), 9 transakcji w rejestrze (mediana 8104 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 19 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6532 zł/m², czyli ok. 327 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | 1 | 329 000 zł | 6580 | — |
| Łęczycka | 54 m² | 1 | 584 712 zł | 10 828 | 0 m |
| Ozorkowska | 55 m² | 7 | 657 000 zł | 11 946 | 225 m |
| Ozorkowska | 55 m² | 9 | 669 000 zł | 12 164 | 225 m |
| Ozorkowska | 48 m² | 6 | 590 000 zł | 12 292 | 225 m |
| al. marsz. Edwarda Śmigłego-Rydza | 59 m² | — | 548 700 zł | 9300 | 320 m |
| Aleja Marszałka Edwarda Śmigłego-Rydza | 55 m² | 3 | 548 700 zł | 9976 | 320 m |
| Poznańska | 51,8 m² | — | 364 000 zł | 7031 | 589 m |
| Poznańska | 52 m² | 2 | 379 000 zł | 7289 | 589 m |
| Senatorska | 52 m² | 1 | 599 999 zł | 11 538 | 638 m |
| Płocka | 58 m² | 1 | 482 078 zł | 8312 | 750 m |
| Tatrzańska | 47,2 m² | — | 375 000 zł | 7942 | 825 m |
| ul. Tatrzańska | 53 m² | 3 | 400 000 zł | 7547 | 825 m |
| Grabowa | 51 m² | 4 | 612 707 zł | 12 014 | 855 m |
| Grabowa | 52 m² | 3 | 661 762 zł | 12 726 | 855 m |
| Grabowa | 52 m² | 2 | 635 956 zł | 12 230 | 855 m |
Mediana podobnych — 9620 zł/m²; to mieszkanie — 6580 zł/m² (−32%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 329 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 329 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 309 zł/m² z 7910 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.