Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Q3Y0H3-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 50 m²
Janasa, Katowice
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% niższa od mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (6667 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6006 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 300 000 zł — oferta jest o 15% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 10,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Janasa: 8 ofert sprzedaży (mediana 7493 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 39 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6006 zł/m², czyli ok. 300 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | — | 255 000 zł | 5100 | — |
| Pośpiecha | 49,9 m² | — | 296 000 zł | 5932 | 41 m |
| Gliwicka | 45 m² | 2 | 299 999 zł | 6667 | 516 m |
| Gliwicka | 56 m² | 1 | 399 000 zł | 7125 | 516 m |
| Gliwicka | 59 m² | 7 | 428 999 zł | 7271 | 516 m |
| Gliwicka | 45 m² | — | 249 000 zł | 5533 | 516 m |
| ul. 18 Sierpnia | 58 m² | — | 355 000 zł | 6121 | 527 m |
| ul. Pokoju | 50 m² | — | 198 000 zł | 3960 | 770 m |
| Dąbrówki | 45 m² | 2 | 354 900 zł | 7887 | 904 m |
| ul. Wilhelma Friedricha Grundmanna | 55,3 m² | 1 | 658 308 zł | 11 900 | 948 m |
| ul. Kozielska | 58,2 m² | 6 | 698 000 zł | 11 989 | 1 km |
| Akacjowa | 57 m² | 2 | 390 000 zł | 6842 | 1 km |
| Akacjowa | 54 m² | 0 | 539 000 zł | 9982 | 1 km |
| Akacjowa | 57,8 m² | — | 389 000 zł | 6734 | 1 km |
| Akacjowa | 57,8 m² | — | 388 000 zł | 6716 | 1 km |
| Śródmieście | 51,1 m² | 16 | 972 000 zł | 19 014 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 9983 zł/m²; to mieszkanie — 5100 zł/m² (−49%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 255 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.