Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1AWZMB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 49,4 m²
Urle, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 49,4 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% niższa od mediany 126 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 349 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 702 zł/m²) za 49,4 m² wychodzi ok. 924 000 zł — oferta jest o 19% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.10.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4150 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,6% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Urle: 4 ofert sprzedaży (mediana 15 167 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 15 251 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 20 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 702 zł/m², czyli ok. 924 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49,4 m² | — | 750 000 zł | 15 182 | — |
| ul. Urle | 49 m² | 3 | 750 000 zł | 15 306 | 25 m |
| Jana III Sobieskiego | 56,9 m² | — | 750 000 zł | 13 190 | 290 m |
| Jana III Sobieskiego | 46 m² | 1 | 850 000 zł | 18 478 | 290 m |
| Jaszowiecka | 50 m² | 1 | 749 000 zł | 14 980 | 326 m |
| ul. Spalska | 49 m² | — | 789 000 zł | 16 102 | 453 m |
| Ludwika Idzikowskiego | 59 m² | 0 | 974 900 zł | 16 524 | 478 m |
| Dziekońskiego | 55 m² | — | 1 470 000 zł | 26 722 | 501 m |
| Ludwiga van Beethovena | 58 m² | 1 | 1 282 600 zł | 22 114 | 682 m |
| Ludwiga van Beethovena | 57 m² | 3 | 1 288 448 zł | 22 604 | 682 m |
| Ludwiga van Beethovena | 58,3 m² | — | 1 282 600 zł | 22 000 | 682 m |
| Ludwiga van Beethovena | 59,3 m² | — | 1 211 663 zł | 20 450 | 682 m |
| Ludwiga van Beethovena | 57,5 m² | — | 1 288 448 zł | 22 400 | 682 m |
| Krymska | 53 m² | — | 700 000 zł | 13 208 | 684 m |
| Krymska | 53 m² | 3 | 739 000 zł | 13 943 | 719 m |
| ul. Konstancińska | 47 m² | — | 730 000 zł | 15 532 | 772 m |
Mediana podobnych — 16 053 zł/m²; to mieszkanie — 15 182 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 750 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.