Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RVCIOH-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 48 m², piętro 3
ul. Widok, Stare Miasto, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 3
- Rok budowy
- 1964
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-wido) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-ul-widok-48m2-) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-oddzielna-ku)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 772 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 926 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 572 000 zł — oferta jest o 16% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.10.2026 (16 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Widok: 6 ofert sprzedaży (mediana 13 845 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 32 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 926 zł/m², czyli ok. 572 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 3 | 666 000 zł | 13 875 | — |
| Okolice ul. Widok | 40 m² | 4 | 749 000 zł | 18 725 | 34 m |
| Okolice.Rynku | 54 m² | 3 | 790 000 zł | 14 630 | 82 m |
| Mennicza | 48 m² | — | 739 900 zł | 15 415 | 107 m |
| okolice ul. kotlarska | 44,6 m² | 1 | 720 000 zł | 16 144 | 276 m |
| św. Mikołaja | 45,5 m² | 1 | 675 000 zł | 14 835 | 355 m |
| Okolice ul. Świętej Barbary | 53 m² | 2 | 750 000 zł | 14 151 | 355 m |
| okolice wrocławskiego rynku | 43 m² | 2 | 649 000 zł | 15 093 | 355 m |
| Rynek | 42,5 m² | 1 | 777 000 zł | 18 282 | 362 m |
| ul. CZYSTA | 53,3 m² | 3 | 1 390 000 zł | 26 084 | 364 m |
| okolice ul. Bożego Ciała | 51 m² | 2 | 699 000 zł | 13 706 | 367 m |
| Czysta | 55,5 m² | — | 1 175 000 zł | 21 175 | 367 m |
| Stare Miasto | 54 m² | 5 | 666 000 zł | 12 333 | 409 m |
| Okolice ul. Słubickiej | 56,5 m² | 1 | 905 000 zł | 16 006 | 439 m |
| Hugona Kołłątaja | 52 m² | 4 | 719 000 zł | 13 827 | 518 m |
| okolice ul. Nabycińskiej | 47 m² | 4 | 695 000 zł | 14 787 | 538 m |
Mediana podobnych — 15 999 zł/m²; to mieszkanie — 13 875 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 666 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 666 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 666 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 666 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 905 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.