Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_UQN2N-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 48 m², piętro 2/6
Twarda, Młyniska, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 2 z 6
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Młyniska
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-mlyniska-twarda) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-mlyniska-twarda/ob) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/266680)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 005 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 326 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 544 000 zł — oferta jest o 30% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.05.2026 (169 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3450 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Twarda: 466 ofert sprzedaży (mediana 20 370 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 11 326 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 14 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 326 zł/m², czyli ok. 544 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 2 | 709 827 zł | 14 788 | — |
| Twarda | 48 m² | 0 | 568 000 zł | 11 833 | 0 m |
| Twarda | 49 m² | — | 797 963 zł | 16 275 | 0 m |
| Twarda | 48 m² | 2 | 586 000 zł | 12 208 | 0 m |
| Twarda | 48 m² | 6 | 644 000 zł | 13 417 | 0 m |
| Twarda | 47 m² | 1 | 568 000 zł | 12 085 | 0 m |
| Twarda | 51,1 m² | — | 973 098 zł | 19 051 | 0 m |
| Twarda | 49 m² | 5 | 905 830 zł | 18 486 | 0 m |
| Twarda | 53 m² | 0 | 900 014 zł | 16 981 | 0 m |
| Twarda | 48,7 m² | — | 568 000 zł | 11 670 | 0 m |
| Twarda | 47,6 m² | — | 568 000 zł | 11 940 | 0 m |
| Twarda | 53 m² | 2 | 608 000 zł | 11 472 | 0 m |
| Twarda | 51,1 m² | — | 975 598 zł | 19 099 | 0 m |
| Chwaszczyńska | 49 m² | 5 | 905 829 zł | 18 486 | 67 m |
| Okrąg | 56 m² | 0 | 599 000 zł | 10 696 | 78 m |
| ul. Marynarki Polskiej | 53,4 m² | 8 | 599 000 zł | 11 217 | 370 m |
Mediana podobnych — 13 448 zł/m²; to mieszkanie — 14 788 zł/m² (+10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 709 827 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 709 827 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 709 827 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 709 827 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.