Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3ASBJ4-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 48 m², piętro 5/10
Tomasza Zana, Lublin
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 5 z 10
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-tomasza-zana-48) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-tomasza-zana/ob/49) · Nieruchomości-online (lublin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 77 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9810 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8953 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 430 000 zł — oferta jest o 0% wyżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.09.2026 (34 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 33 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Tomasza Zana: 4 ofert sprzedaży (mediana 9562 zł/m²), 17 transakcji w rejestrze (mediana 9087 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 68 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8953 zł/m², czyli ok. 430 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 5 | 432 000 zł | 9000 | — |
| ul. Skierki | 54 m² | — | 479 000 zł | 8870 | 149 m |
| Krasińskiego | 47,7 m² | — | 430 000 zł | 9015 | 344 m |
| ul. Zygmunta Krasińskiego | 48 m² | 4 | 430 000 zł | 8958 | 344 m |
| Balladyny | 47 m² | — | 499 000 zł | 10 617 | 356 m |
| ul. Balladyny | 46 m² | — | 430 000 zł | 9348 | 356 m |
| ul. Balladyny | 55 m² | — | 495 000 zł | 9000 | 356 m |
| ul. Balladyny | 55 m² | — | 490 000 zł | 8909 | 356 m |
| ul. Wajdeloty | 48 m² | — | 489 000 zł | 10 188 | 405 m |
| ul. Irydiona | 57 m² | — | 529 958 zł | 9298 | 513 m |
| ul. Nałęczowska | 55 m² | — | 850 000 zł | 15 455 | 559 m |
| Pana Wołodyjowskiego | 57 m² | 0 | 562 000 zł | 9860 | 666 m |
| Pana Wołodyjowskiego | 50 m² | — | 419 000 zł | 8380 | 666 m |
| Pana Wołodyjowskiego | 47,9 m² | — | 475 000 zł | 9917 | 666 m |
| Wallenroda | 56,3 m² | — | 599 000 zł | 10 639 | 789 m |
| Konrada Wallenroda | 56 m² | 2 | 599 000 zł | 10 696 | 789 m |
Mediana podobnych — 9982 zł/m²; to mieszkanie — 9000 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 432 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 432 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 432 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 638 zł/m² z 2892 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 33 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.