Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-0LETSY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 48,1 m², piętro 4
ul. Tadeusza Romanowicza, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 48,1 m²
- Piętro
- 4
- Rok budowy
- 2020
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-tadeusza-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-tadeus) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/260109) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-ul-tadeusza-rom)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% wyższa od mediany 206 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 129 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 20 455 zł/m²) za 48,1 m² wychodzi ok. 984 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.05.2025 (522 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 7Ulica TADEUSZA ROMANOWICZA: 6 ofert sprzedaży (mediana 22 838 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 20 164 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 85 transakcji w 24 miesiące) mediana to 20 455 zł/m², czyli ok. 984 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48,1 m² | 4 | 1 025 000 zł | 21 314 | — |
| Zabłocie | 53,7 m² | — | 1 039 345 zł | 19 355 | 179 m |
| Zabłocie | 53,8 m² | — | 1 026 537 zł | 19 091 | 179 m |
| Zabłocie | 53 m² | 2 | 1 039 345 zł | 19 610 | 179 m |
| Romanowicza | 46,5 m² | 7 | 1 055 000 zł | 22 703 | 271 m |
| ok ul. Dekerta | 56 m² | — | 1 216 983 zł | 21 732 | 449 m |
| Portowa | 55 m² | 4 | 1 036 000 zł | 18 836 | 463 m |
| Portowa | 53 m² | 3 | 957 000 zł | 18 057 | 463 m |
| Portowa | 53 m² | 1 | 938 000 zł | 17 698 | 463 m |
| Portowa | 57 m² | 1 | 1 035 240 zł | 18 162 | 463 m |
| Portowa | 55 m² | 5 | 1 046 000 zł | 19 018 | 463 m |
| Portowa | 53 m² | 7 | 1 219 900 zł | 23 017 | 463 m |
| Portowa | 53 m² | 1 | 937 000 zł | 17 679 | 463 m |
| Portowa | 53 m² | 2 | 1 139 000 zł | 21 491 | 463 m |
| Portowa | 55 m² | 6 | 1 129 000 zł | 20 527 | 463 m |
| Podgórze | 50 m² | 1 | 950 000 zł | 19 000 | 514 m |
Mediana podobnych — 22 127 zł/m²; to mieszkanie — 21 314 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 025 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 025 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 025 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 025 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 025 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.