Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BCAZMC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 48 m², piętro 1
Piaszczysta, Prądnik Biały, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Prądnik Biały
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-pias) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-p)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 115 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 879 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 262 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 589 000 zł — oferta jest o 62% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.10.2026 (25 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,6% rocznie brutto.
- 7Ulica PIASZCZYSTA: 291 ofert sprzedaży (mediana 19 472 zł/m²), 12 transakcji w rejestrze (mediana 16 336 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 483 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 262 zł/m², czyli ok. 589 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 1 | 957 110 zł | 19 940 | — |
| Piaszczysta | 51,9 m² | — | 711 167 zł | 13 700 | 0 m |
| Piaszczysta | 51 m² | 4 | 1 013 865 zł | 19 880 | 0 m |
| Piaszczysta | 51 m² | 3 | 1 028 912 zł | 20 175 | 0 m |
| Piaszczysta | 47 m² | 2 | 947 430 zł | 20 158 | 0 m |
| Piaszczysta | 51 m² | 1 | 1 006 155 zł | 19 729 | 0 m |
| Piaszczysta | 53,2 m² | — | 717 675 zł | 13 480 | 0 m |
| Piaszczysta | 48 m² | 2 | 968 253 zł | 20 172 | 0 m |
| Piaszczysta | 54 m² | 4 | 1 065 441 zł | 19 730 | 0 m |
| Piaszczysta | 51 m² | 4 | 1 022 544 zł | 20 050 | 0 m |
| Piaszczysta | 51 m² | 3 | 935 844 zł | 18 350 | 0 m |
| Piaszczysta | 48 m² | 4 | 973 137 zł | 20 274 | 0 m |
| Piaszczysta | 51 m² | 1 | 933 619 zł | 18 306 | 0 m |
| Piaszczysta | 51 m² | 1 | 937 606 zł | 18 384 | 0 m |
| Piaszczysta | 50 m² | 4 | 979 020 zł | 19 580 | 0 m |
| Piaszczysta | 50 m² | 1 | 988 448 zł | 19 769 | 0 m |
Mediana podobnych — 19 758 zł/m²; to mieszkanie — 19 940 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 957 110 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 957 110 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.