Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-C8DF-O-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 48 m²
Paca, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkal)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 208 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 578 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 700 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.10.2026 (16 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Ludwika Michała Paca: 10 ofert sprzedaży (mediana 16 571 zł/m²), 20 transakcji w rejestrze (mediana 15 000 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 103 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 578 zł/m², czyli ok. 700 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | — | 730 000 zł | 15 208 | — |
| Kickiego | 50 m² | 2 | 813 000 zł | 16 260 | 93 m |
| Grochowska | 48,3 m² | — | 880 000 zł | 18 216 | 356 m |
| ul. Przeworska | 53,8 m² | 4 | 998 940 zł | 18 568 | 483 m |
| Grochowska | 42,4 m² | — | 826 605 zł | 19 500 | 666 m |
| Podskarbińska | 49 m² | 0 | 770 000 zł | 15 714 | 670 m |
| Garwolińska | 49 m² | 3 | 750 000 zł | 15 306 | 787 m |
| Garwolińska | 48 m² | — | 799 000 zł | 16 646 | 787 m |
| Aleja Jerzego Waszyngtona | 43 m² | 0 | 699 000 zł | 16 256 | 797 m |
| Aleja Jerzego Waszyngtona | 47,7 m² | 6 | 772 000 zł | 16 185 | 797 m |
| Aleja Jerzego Waszyngtona | 57 m² | 8 | 970 000 zł | 17 018 | 797 m |
| Jerzego Waszyngtona | 48 m² | 6 | 816 000 zł | 17 000 | 797 m |
| ul. Garwolińska | 48 m² | 2 | 830 000 zł | 17 292 | 803 m |
| Grenadierów | 57 m² | — | 770 000 zł | 13 509 | 822 m |
| Owsiana | 50,7 m² | — | 1 145 142 zł | 22 600 | 855 m |
| Owsiana | 53 m² | — | 1 214 616 zł | 22 900 | 855 m |
Mediana podobnych — 18 164 zł/m²; to mieszkanie — 15 208 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 730 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 730 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.