Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-A2JDAC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 48 m², parter
Modlińska, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-modlin) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-mod)
01Najważniejsze wnioski
- 1W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 2Na rynku od 27.02.2025 (608 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 3Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 4Ulica ul. Modlińska: 136 ofert sprzedaży (mediana 14 143 zł/m²), 69 transakcji w rejestrze (mediana 14 919 zł/m², rynek wtórny).
- 5Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 0 | — | — | — |
| ul. Aluzyjna | 56,5 m² | 1 | 869 000 zł | 15 381 | 570 m |
| Aluzyjna | 57 m² | 6 | 688 000 zł | 12 070 | 606 m |
| Aluzyjna | 50,8 m² | — | 699 000 zł | 13 760 | 611 m |
| Aluzyjna | 57,4 m² | — | 690 000 zł | 12 021 | 611 m |
| Aluzyjna | 56,7 m² | — | 980 000 zł | 17 299 | 611 m |
| Aluzyjna | 51 m² | 6 | 729 000 zł | 14 294 | 644 m |
| Aluzyjna | 57 m² | 3 | 650 000 zł | 11 404 | 649 m |
| Aluzyjna | 57 m² | 6 | 690 000 zł | 12 105 | 662 m |
| Modlińska | 47 m² | 1 | 585 000 zł | 12 447 | 755 m |
| Modlińska | 54 m² | 0 | 625 000 zł | 11 574 | 755 m |
| Sprawna | 54,8 m² | — | 790 000 zł | 14 429 | 1 km |
| Białołęka | 57 m² | 1 | 679 000 zł | 11 912 | 1,1 km |
| Modlińska | 48 m² | 1 | 635 000 zł | 13 229 | 1,1 km |
| Marcina z Wrocimowic | 54 m² | 1 | 700 000 zł | 12 963 | 1,1 km |
| Sprawna | 53 m² | 0 | 705 000 zł | 13 302 | 1,2 km |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.