Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-N_IN5H-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 48 m², piętro 4/4
Kosmonautów, Górna, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-gorna-kosmonautow) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-gorna-kosmonautow/ob)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 63 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7489 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7960 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 382 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.10.2026 (20 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Kosmonautów: 5 ofert sprzedaży (mediana 7568 zł/m²), 18 transakcji w rejestrze (mediana 7787 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 44 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7960 zł/m², czyli ok. 382 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 4 | 380 000 zł | 7917 | — |
| Kosmonautów | 45 m² | 3 | 299 000 zł | 6644 | 0 m |
| Kosmonautów | 45 m² | 0 | 337 000 zł | 7489 | 0 m |
| Karpacka | 48 m² | 4 | 320 000 zł | 6667 | 247 m |
| Karpacka | 48,8 m² | — | 449 000 zł | 9195 | 247 m |
| Zaolziańska | 44 m² | 4 | 347 000 zł | 7886 | 374 m |
| Zaolziańska | 47 m² | — | 344 900 zł | 7338 | 374 m |
| Zaolziańska | 52 m² | 0 | 359 000 zł | 6904 | 374 m |
| ul. Ignacego Paderewskiego | 47,3 m² | 0 | 425 000 zł | 8983 | 550 m |
| Stanisława Brzozowskiego | 43 m² | 4 | 349 000 zł | 8116 | 569 m |
| ul. Konstantego Ciołkowskiego | 48 m² | — | 479 900 zł | 9998 | 834 m |
| ul. Jasień 20/28 | 53,6 m² | 1 | 594 000 zł | 11 092 | 1,1 km |
| Strycharska | 55 m² | 4 | 485 000 zł | 8818 | 1,2 km |
| ul. Strycharska | 52 m² | — | 495 000 zł | 9519 | 1,2 km |
| Granitowa | 56,9 m² | — | 449 352 zł | 7900 | 1,2 km |
| ul. Piękna | 55,5 m² | 2 | 399 900 zł | 7205 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 7900 zł/m²; to mieszkanie — 7917 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 380 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 380 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 309 zł/m² z 7910 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.