Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AU3WAJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 48 m², parter
Gustawa Morcinka, Widzew, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- parter z 10
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Widzew
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-widzew-gustawa-mo) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-widzew-gustawa-morci)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% wyższa od mediany 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7716 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8763 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 421 000 zł — oferta jest o 6% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.10.2026 (8 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Gustawa Morcinka: 8 ofert sprzedaży (mediana 8204 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 8153 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 12 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8763 zł/m², czyli ok. 421 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 0 | 446 000 zł | 9292 | — |
| ul. Gustawa Morcinka | 47 m² | — | 519 000 zł | 11 043 | 0 m |
| Gustawa Morcinka | 47 m² | 0 | 435 000 zł | 9255 | 0 m |
| ul. Gustawa Morcinka | 48 m² | — | 335 000 zł | 6979 | 0 m |
| Morcinka | 47 m² | — | 445 000 zł | 9468 | 0 m |
| Karla Dedeciusa | 47 m² | 3 | 352 000 zł | 7489 | 590 m |
| Dedeciusa | 48,2 m² | — | 343 000 zł | 7119 | 590 m |
| ul. Tatrzańska | 53 m² | 3 | 400 000 zł | 7547 | 705 m |
| Tatrzańska | 47,2 m² | — | 375 000 zł | 7942 | 705 m |
| Zbaraska | 47,3 m² | — | 350 000 zł | 7400 | 773 m |
| Zbaraska | 47 m² | 3 | 310 000 zł | 6596 | 773 m |
| Aleja Marszałka Edwarda Śmigłego-Rydza | 55 m² | 3 | 548 700 zł | 9976 | 773 m |
| Łęczycka | 54 m² | 1 | 584 712 zł | 10 828 | 950 m |
| Łęczycka | 50 m² | 1 | 329 000 zł | 6580 | 950 m |
| Ozorkowska | 48 m² | 6 | 590 000 zł | 12 292 | 962 m |
| Ozorkowska | 55 m² | 7 | 657 000 zł | 11 946 | 962 m |
Mediana podobnych — 7872 zł/m²; to mieszkanie — 9292 zł/m² (+18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 446 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 446 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 446 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.