Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NVMEUG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 48 m², parter
Dziewanny, Czuby, Lublin
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czuby
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-czuby-dziewanny) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-czuby-dziewanny/ob)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 77 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9810 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9224 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 443 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.12.2022 (1421 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 33 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Dziewanny: 3 ofert sprzedaży (mediana 10 527 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 9910 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 33 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9224 zł/m², czyli ok. 443 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 0 | 448 800 zł | 9350 | — |
| Różana | 52 m² | — | 549 999 zł | 10 577 | 407 m |
| Pana Wołodyjowskiego | 57 m² | 0 | 562 000 zł | 9860 | 459 m |
| Pana Wołodyjowskiego | 50 m² | — | 419 000 zł | 8380 | 459 m |
| Pana Wołodyjowskiego | 47,9 m² | — | 475 000 zł | 9917 | 459 m |
| Tatarakowa | 49 m² | — | 569 000 zł | 11 612 | 551 m |
| Wiklinowa | 49 m² | — | 540 000 zł | 11 020 | 648 m |
| ul. Kaliska | 48 m² | — | 423 000 zł | 8813 | 659 m |
| ul. Skrzatów | 49 m² | — | 460 000 zł | 9388 | 725 m |
| ul. Ułanów | 53 m² | — | 615 000 zł | 11 604 | 760 m |
| Pana Balcera | 47 m² | 3 | 525 000 zł | 11 170 | 813 m |
| ul. Zygmunta Krasińskiego | 48 m² | 4 | 430 000 zł | 8958 | 821 m |
| Krasińskiego | 47,7 m² | — | 430 000 zł | 9015 | 821 m |
| ul. Irydiona | 57 m² | — | 529 958 zł | 9298 | 895 m |
| ul. Wajdeloty | 48 m² | — | 489 000 zł | 10 188 | 952 m |
| Sympatyczna | 48,3 m² | — | 549 000 zł | 11 367 | 968 m |
Mediana podobnych — 9917 zł/m²; to mieszkanie — 9350 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 448 800 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 448 800 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 638 zł/m² z 2892 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 33 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.