Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AT5NXE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 48 m², piętro 2/4
Bułgarska, Grunwald, Poznań
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Grunwald
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-grunwald-bulgar) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-grunwald-bulgarska) · Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 25% niższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 740 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 730 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 659 000 zł — oferta jest o 31% niżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.10.2026 (12 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Bułgarska: 7 ofert sprzedaży (mediana 14 011 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 612 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 730 zł/m², czyli ok. 659 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 2 | 457 000 zł | 9521 | — |
| Bułgarska | 48 m² | 1 | 630 000 zł | 13 125 | 0 m |
| ul. Bułgarska | 48 m² | — | 599 000 zł | 12 479 | 0 m |
| ul. Bułgarska | 50 m² | — | 710 000 zł | 14 200 | 0 m |
| Bułgarska | 54,9 m² | — | 919 000 zł | 16 746 | 0 m |
| Ptasia | 57 m² | 1 | 699 000 zł | 12 263 | 529 m |
| Swoboda | 53,5 m² | — | 620 000 zł | 11 589 | 726 m |
| ul. Swoboda | 53 m² | — | 620 000 zł | 11 698 | 726 m |
| Swoboda | 53 m² | — | 499 000 zł | 9415 | 726 m |
| Olszynka | 43 m² | 0 | 500 000 zł | 11 628 | 899 m |
| Marcelińska | 48 m² | 1 | 545 000 zł | 11 354 | 918 m |
| Jutrzenka | 47 m² | 3 | 550 000 zł | 11 702 | 1,2 km |
| Smardzewska | 52 m² | — | 730 092 zł | 14 040 | 1,5 km |
| Smardzewska | 57,2 m² | — | 698 783 zł | 12 217 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 12 217 zł/m²; to mieszkanie — 9521 zł/m² (−22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 457 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 457 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 457 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.