Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OWDGE_-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 48 m²
Arbuzowa, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-stablowice-ul-arbuzowa-3-po) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/27060)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 165 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 088 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 580 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Arbuzowa: 9 ofert sprzedaży (mediana 13 426 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 13 130 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 33 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 33 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 088 zł/m², czyli ok. 580 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | — | 620 000 zł | 12 917 | — |
| Arbuzowa | 53 m² | 0 | 749 000 zł | 14 132 | 0 m |
| Kokosowa | 51,6 m² | — | 699 999 zł | 13 566 | 156 m |
| Stabłowicka | 54 m² | 3 | 739 000 zł | 13 685 | 817 m |
| ul. Główna | 55,8 m² | 1 | 663 425 zł | 11 892 | 829 m |
| ul. Główna | 50,6 m² | 1 | 578 450 zł | 11 436 | 831 m |
| Piotrkowska | 52,2 m² | — | 799 000 zł | 15 321 | 889 m |
| Piotrkowska | 55 m² | — | 849 000 zł | 15 436 | 889 m |
| okolice Ul. Wojanowskiej | 56 m² | 0 | 599 000 zł | 10 696 | 972 m |
| Łomnicka | 56,1 m² | — | 698 000 zł | 12 444 | 997 m |
| Łomnicka | 53,7 m² | — | 618 010 zł | 11 500 | 997 m |
| Łomnicka | 55,8 m² | — | 642 850 zł | 11 523 | 997 m |
| Łomnicka | 50,6 m² | — | 580 000 zł | 11 467 | 997 m |
| Łomnicka | 53,7 m² | — | 625 365 zł | 11 637 | 997 m |
| ul. Łomnicka | 50 m² | — | 578 450 zł | 11 569 | 997 m |
| Łomnicka | 51,4 m² | — | 606 900 zł | 11 807 | 997 m |
Mediana podobnych — 12 048 zł/m²; to mieszkanie — 12 917 zł/m² (+7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 620 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 620 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.