Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-A9KWJJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 47 m², piętro 1/4
Okólna, Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 47 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-biezanow-prokocim-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 245 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 371 zł/m²) za 47 m² wychodzi ok. 628 000 zł — oferta jest o 12% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.09.2026 (42 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,4% rocznie brutto.
- 7Ulica OKÓLNA: 9 ofert sprzedaży (mediana 13 040 zł/m²), 44 transakcje w rejestrze (mediana 12 327 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 47 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 167 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 371 zł/m², czyli ok. 628 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 47 m² | 1 | 550 000 zł | 11 702 | — |
| Okólna | 53 m² | 2 | 749 000 zł | 14 132 | 0 m |
| Okólna | 52,6 m² | — | 600 000 zł | 11 407 | 0 m |
| Na Kozłówce | 49,9 m² | — | 587 000 zł | 11 764 | 99 m |
| Na Kozłówce | 50 m² | 2 | 700 000 zł | 14 000 | 99 m |
| Facimiech | 52,4 m² | — | 785 000 zł | 14 995 | 286 m |
| Spółdzielców | 46 m² | 0 | 540 000 zł | 11 739 | 351 m |
| Spółdzielców | 44 m² | 7 | 519 000 zł | 11 796 | 351 m |
| Nowosądecka | 52,5 m² | — | 619 000 zł | 11 800 | 458 m |
| ul. Spółdzielców | 49,2 m² | 0 | 540 000 zł | 10 980 | 480 m |
| Górników | 53 m² | 5 | 869 000 zł | 16 396 | 585 m |
| Górników | 53,8 m² | — | 856 000 zł | 15 917 | 585 m |
| Górników | 53 m² | 1 | 856 000 zł | 16 151 | 585 m |
| Prosta | 54 m² | 2 | 899 000 zł | 16 648 | 683 m |
| Prosta | 54,4 m² | — | 879 000 zł | 16 167 | 683 m |
| Podedworze | 54 m² | 3 | 920 000 zł | 17 037 | 696 m |
Mediana podobnych — 14 732 zł/m²; to mieszkanie — 11 702 zł/m² (−21%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 550 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.