Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-9YOZ_T-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 47 m², piętro 3
Obozowa, Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 47 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-obozowa/ob) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-obozowa)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 94 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 409 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 961 zł/m²) za 47 m² wychodzi ok. 609 000 zł — oferta jest o 24% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.10.2026 (26 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica OBOZOWA: 265 ofert sprzedaży (mediana 15 666 zł/m²), 87 transakcji w rejestrze (mediana 13 431 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 47 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 155 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 961 zł/m², czyli ok. 609 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 47 m² | 3 | 755 727 zł | 16 079 | — |
| Obozowa | 47 m² | 4 | 749 049 zł | 15 937 | 0 m |
| Obozowa | 52 m² | 3 | 753 324 zł | 14 487 | 0 m |
| Obozowa | 49 m² | 2 | 717 736 zł | 14 648 | 0 m |
| Obozowa | 50 m² | 2 | 702 411 zł | 14 048 | 0 m |
| Obozowa | 52 m² | 5 | 769 128 zł | 14 791 | 0 m |
| Obozowa | 49 m² | 4 | 754 984 zł | 15 408 | 0 m |
| Obozowa | 54,6 m² | — | 865 000 zł | 15 851 | 0 m |
| Obozowa | 55 m² | 7 | 842 877 zł | 15 325 | 0 m |
| Obozowa | 50 m² | 1 | 745 143 zł | 14 903 | 0 m |
| Obozowa | 55 m² | 0 | 787 787 zł | 14 323 | 0 m |
| Obozowa | 49 m² | 0 | 725 182 zł | 14 800 | 0 m |
| Obozowa | 51 m² | 2 | 823 515 zł | 16 147 | 0 m |
| Obozowa | 53 m² | 0 | 751 100 zł | 14 172 | 0 m |
| Obozowa | 47 m² | 2 | 734 916 zł | 15 637 | 0 m |
| Obozowa | 50 m² | 4 | 770 488 zł | 15 410 | 0 m |
Mediana podobnych — 15 225 zł/m²; to mieszkanie — 16 079 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 755 727 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 755 727 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.